Quelle: Jahrbuch des Inst. für Marxist. Studien und Forschungen 04/1981


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       ZUR POLITISCHEN ÖKONOMIE DER MIETWOHNUNG
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       Winfried Schwarz
       
       1. Das  Fiasko des  Mietwohnungsbaus - 2. Ökonomische Formbestim-
       mung: nicht nur Ware, sondern Kapital - 3. Der hohe Fremdkapital-
       anteil bei der Finanzierung - 4. Wohnungskapital, Bankkapital und
       die "Kostenmiete" - 5. Der Ausgleich anfänglicher Unterverwertung
       durch spätere  Zusatzgewinne. Ein  Modellbeispiel -  6. Warum der
       Markt für  eigene Wohnungen  nicht stagniert - 7. Ungleiche Miet-
       zahlungskraft als  Hemmnis rein privat-kapitalistischer Wohnungs-
       versorgung und  die historische Notwendigkeit des Staatseingriffs
       - 8.  Die staatsmonopolistische  Regulierung des  Wohnungssektors
       von 1917 bis heute - 9. Fazit
       
       1. Das Fiasko des Mietwohnungsbaus
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       Daß  sich   der  Wohnungsbau  von  seinem  Nachkriegsrekord  1973
       (714 000 Fertigstellungen)  auf  sein  bisheriges  Nachkriegstief
       1979 (357 000) halbiert hat 1), liegt nicht am mangelnden Bau von
       Eigentümerwohnungen, also  Ein- und  Zweifamilienhäusern  (Eigen-
       heimen) und  Eigentumswohnungen. Die Zahl der jährlich erstellten
       Eigenheime schwankt  seit 1962  konstant  zwischen  200  und  250
       Tausend -  mit zunehmender  Tendenz seit  1975.  2)  Gleichzeitig
       wächst das Neubauvolumen von Eigentumswohnungen - mitgetragen von
       der staatlichen Förderung des "selbstgenutzten Wohnungseigentums"
       3) -  u.a. in  exotischen Formen  von auf Steuereinsparung ausge-
       richteten sogenannten Bauherrenmodellen 4).
       Der öffentlich  geförderte oder  freifinanzierte  Mietwohnungsbau
       ist dagegen  statistisch zu einer Restgröße verkümmert. Vom Höhe-
       punkt der  Nachkriegskonjunktur 1973 mit 411 000 Fertigstellungen
       in "Mehrfamilienhäusern"  5) ist der Geschoßwohnungsbau auf ganze
       97 000 im  Jahre 1979  abgesackt. 6) Bei dem zunehmenden Trend zu
       Eigentumswohnungen in  Mehrfamilienhäusern 7)  sind  somit  wahr-
       scheinlich nicht einmal 50 000 wirkliche Mietwohnungen entstanden
       8), die  im übrigen  kaum hinreichen  dürften, die realen Abgänge
       vom Bestand zu kompensieren. 9)
       Es soll im Folgenden anhand einer theoretischen Vertiefung in die
       ökonomischen Unterschiede  zwischen Miet-  und  Eigentümerwohnung
       geprüft werden, ob im Rahmen der kapitalistischen Wirtschaftsord-
       nung Mietwohnungsbau  ohne staatliche Intervention überhaupt noch
       eine Chance hat oder ob das staatlich unbeeinflußte private Kapi-
       tal zur  Lösung der  Wohnungsfrage grundsätzlich unfähig geworden
       ist.
       
       2. Ökonomische Formbestimmung: nicht nur Ware, sondern Kapital
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       Die politische  Forderung, daß die Wohnung nicht länger Ware sein
       darf 10),  zielt auf  deren Herauslösung aus dem System von Markt
       und Profit.  Indessen liegt  hier strenggenommen eine kategoriale
       Verkürzung vor.  Die allgemeine  Bestimmung  Ware  trifft  gerade
       nicht die Besonderheit der Mietwohnung, indem sie über den ökono-
       misch folgenreichen Unterschied zwischen Miet- und Eigentümerwoh-
       nung hinweggeht.  Gegenüber der  selbstgenutzten Eigenwohnung ist
       die (fremdgenutzte)  Mietwohnung für  ihren Eigentümer  nicht nur
       einfache Ware,  sondern wesentlich  Kapital -  stoffliches Mittel
       zur Verwertung  von Wert.  F. Engels  verwies 1872 als erster öf-
       fentlich darauf,  daß es  sich beim  Mietverhältnis "nicht  darum
       handelt, dem  Eigentümer das  Haus abzukaufen, sondern nur dessen
       Nießbrauch für eine bestimmte Zeit" 11). Die Mietzahlung ist kein
       Ratenkauf 12).  In Anlehnung  an Engels  und an Marx, der bereits
       sieben Jahre  vorher gegen  Proudhon die  Verleihung eines Hauses
       als "abgeleitete" Form des Verleihens von zinstragendem Geldkapi-
       tal bestimmt  hatte 13), haben Brede, Kohaupt und Kujath 1975 mit
       der Definition  der Mietwohnung als "zinstragendes Kapital in Wa-
       renform" und  der Wohnungsvermietung  als "Prozeß der Kapitalver-
       wertung" 14) den hierzulande bisher fortgeschrittensten theoreti-
       schen Erklärungsansatz mit den Kategorien der marxistischen poli-
       tischen Ökonomie geliefert.
       Das Vermieten  kommt  dem  Verleihen  von  zinstragendem  Kapital
       gleich, insoweit  der Vermieter  für die  zeitweilige Überlassung
       von Wohnraum regelmäßig eine Geldsumme erhält, die insgesamt eine
       maximale Verwertung des in Form einer Wohnung angelegten Kapitals
       garantieren soll.  Die Miete  ist ihrem  ökonomischen Inhalt nach
       hauptsächlich der  Zins auf  das für  die Wohnung  vorgeschossene
       Geldkapital, welches  dem Vermieter  in Form der in der Miete mi-
       tenthaltenen Abschreibungen  analog der Tilgung portionsweise zu-
       rückfließt. Trotz  des relativ  niedrigen Anteils von Bodenkosten
       an den  Gesamtkosten für  eine Wohnung  (10-20 v.H.)  ist es zwar
       nicht exakt,  die anders bestimmte Bodenrente ebenfalls unter die
       Zinsform zu  subsumieren -  als "Zins  auf für Gebäude und Grund-
       stück angewandtes  Kapital". Darauf  haben  Brede  u.a.  übrigens
       selbst hingewiesen  15). Aber  im wesentlichen  ist die Wohnungs-
       miete ein  Kapitalzins. Vermietung  ist daher  Kapitalverwertung,
       auch wenn  dabei kein  Mehrwert entsteht,  sondern bereits produ-
       zierte und verteilte Werte nur neuverteilt werden.
       Aus der  Formbestimmung der  Mietwohnung als Kapital ergibt sich,
       da Kapital  gleichgültig gegen  seine stoffliche Gestalt ist, daß
       eine Investition im Mietwohnungsbau oder -kauf nur dann vorgenom-
       men wird,  wenn sie im Verhältnis zu anderen Anlagesphären minde-
       stens durchschnittliche Verwertung gewährleistet. Die allgemeinen
       Kapitalverwertungsbedingungen sind daher auch die Rahmenbedingun-
       gen des  Mietwohnungsbaus. Wenn  heute aber  ein  nahezu  totaler
       Stillstand in diesem Bereich festzustellen ist, muß dies mit Fak-
       toren zusammenhängen,  welche den durch Kosten- und Ertragsbedin-
       gungen definierten  Verwertungsspielraum zusätzlich  einengen und
       Investitionen nicht mehr gewinnträchtig genug erscheinen lassen.
       
       3. Der hohe Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung
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       Eine Besonderheit  des Wohnungssektors,  die sowohl  für das Ein-
       und Zweifamilienhaus  als auch für das Mehrfamilienhaus zutrifft,
       hängt mit  der Eigenschaft von Wohngebäude und Grundstück als Im-
       mobilie sowie  mit der  relativ langen Nutzungsdauer des Gebäudes
       (ca. 100 Jahre) zusammen. Die im Vergleich zu einer industriellen
       Investition recht  hohe Anlagesicherheit  von Immobilien  16) er-
       leichtert dem Bauinvestor den Zugang zu Bankkrediten. Die Verlei-
       her zinstragenden Kapitals - in der Regel "Realkreditinstitute" -
       gewähren auf der Basis dinglicher Absicherung sogenannte Hypothe-
       karkredite mit  einer auf  der Langfristigkeit  der Wohnungskapi-
       talbmdung gründenden  überdurchschnittlich langen Laufzeit bis zu
       30 Jahren. Hypothekenkredite decken, überblickt man grob das all-
       gemeine Finanzierungsschema  in diesem Jahrhundert, normalerweise
       über 80 Prozent der Gesamtinvestition. Dabei werden mit der erst-
       stelligen Hypothek  zwischen 40  und 60 Prozent der Kosten finan-
       ziert. Die  etwas risikoreichere zweitstellige Hypothek deckt den
       übrigen Kreditraum;  rund 20  Prozent sind  Eigenkapital  -  auch
       "Restfinanzierung" genannt.  Die Tilgung  beträgt anfangs gewöhn-
       lich 1-2%  der Kreditsumme. Auch wenn Zins und Tilgung nicht, wie
       heute üblich, in festen jährlichen Beträgen (Annuitäten) zusammen
       rückgezahlt würden, wodurch der jährliche Tilgungsanteil progres-
       siv ansteigt und der Zinsanteil progressiv sinkt, 'würde im Laufe
       der Abzahlung die Zinsbelastung infolge der stufenweisen Reduzie-
       rung der geliehenen Summe abnehmen. Bei Annuitätsdarlehen ist der
       Kredit nach 25 bis 30 Jahren zurückgezahlt.
       Der hohe Anteil von Fremdkapital bei der Wohnungsfinanzierung hat
       eine weitere  Ursache. Während  beim Erwerb  einer eigengenutzten
       Wohnung in  erster Linie  die quantitative  Beschränktheit seines
       Vermögens den künftigen Eigentümer dazu zwingt, zur Bezahlung des
       im Verhältnis  zu anderen  Konsumwaren sehr  hohen Preises fremde
       Mittel in  Anspruch zu nehmen, ist für einen künftigen Vermieter,
       der ja  absolut weit höhere Beträge für ein Mehrfamilienhaus auf-
       zubringen hat,  das Umschlagstempo  seines eigenen  Kapitals  ein
       wichtiger Faktor  bei der  Investitionsentscheidung. Da die Inve-
       stition Wohnung  überdurchschnittlich lange  Kapital bindet, weil
       das vorgeschossene  Gesamtkapital bei  einer Lebensdauer  von 100
       Jahren normalerweise erst nach diesem Zeitraum wieder vollständig
       in Geldform  existiert und  selbst bei  einem erhöhten  Abschrei-
       bungssatz von 2 v.H. erst nach 50 Jahren zurückgeflossen ist, be-
       deutet dies  eine extrem lange Umschlagsgeschwindigkeit des Kapi-
       tals im  Verhältnis zu anderen Investitionen. In Zeiten ständiger
       Inflation der Baupreise würde die Summe nach der Amortisation des
       Gesamtkapitals nicht mehr annähernd hinreichen, ein neues Haus zu
       ersetzen. Je  geringer daher der Eigenkapitalanteil ist - z.B. 20
       Prozent ", desto schneller ist die aus eigener Tasche vorgeschos-
       sene Summe  wieder in den Händen des Vermieters. Da die Abschrei-
       bungen auf das gesamte, nicht nur das eigene Baukapital berechnet
       werden, weil  ihr ökonomischer Inhalt Tilgung des in Wohnungsform
       existierenden gesamten Leihkapitals ist, hat im vorliegenden Fall
       bei einem  Abschreibungssatz von  2 v.H.  das Eigenkapital  schon
       nach zehn Jahren seine ursprüngliche Geldgestalt wieder.
       Der überproportionale Anteil von Fremdkapital spielt zumindest in
       der Anfangsphase  der Vermietung  die bestimmende Rolle. Es hängt
       in erster  Linie vom  Zinssatz ab - von 7% (1967) bewegte er sich
       bis auf  10-14% (1980/81) ", welcher Anteil an der Brutto-Mietem-
       nahme für  den Wohnungseigentümer  noch übrig  bleibt, da  zuerst
       einmal die Fremdkapitalzinsen gezahlt werden müssen. Zugleich be-
       deutet dies,  daß im  Maße der Tilgung der Kredite der Anteil des
       Wohnungseigentümers an  der Miete  steigen muß, bis er nach voll-
       ständiger Rückerstattung  des Darlehens  Anspruch auf die gesamte
       Miete hat  - die  er jetzt natürlich nicht senkt. Warum sollte er
       auch? Denn  Kredittilgungen, die  indirekt von den Mietern aufge-
       bracht werden,  sind ja  nur oberflächlich  betrachtet den Zinsen
       vergleichbare sogenannte  Kapitalkosten. In  Wahrheit wird  durch
       die Darlehenstilgung sukzessive Fremdkapital in Eigenkapital ver-
       wandelt bzw.  dehnt sich  der Anteil des Eigenkapitals auf Kosten
       des geliehenen Fremdkapitals im Zeitablauf bis zu hundert Prozent
       aus. Mit  zunehmender Tilgung  verschieben sich die Ansprüche auf
       die Miete zugunsten des Eigentümers, weil sich sein Kapitalanteil
       zu seinen  Gunsten verschoben  hat. Für  den Mieter  ändert  sich
       nichts, obwohl er es ist, der mit seinen Mietzahlungen dem Eigen-
       tümer die  Umwandlung der Fremdkapital-belasteten Wohnung in eine
       real ihm  gehörige ermöglicht.  Da aber die Miete prinzipiell der
       erzielbare Zins auf das gesamte vorgeschossene Kapital ist, haben
       Zusammensetzung und  Eigentumsverschiebungen hinsichtlich der Ka-
       pitalbestandteile mit der Miethöhe absolut nichts zu schaffen.
       
       4. Wohnungskapital, Bankkapital und die "Kostenmiete"
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       Es sind demnach bei der Mietwohnung - und auch das hat Brede her-
       ausgearbeitet 17) - im Grunde zwei selbständige Kapitalkreisläufe
       zwar miteinander  verflochten, aber dennoch vollständig verschie-
       den. Der grundlegende vollzieht sich im Geschäft zwischen Vermie-
       ter und  Mieter, wo  in Warenform  existierendes Leihkapital über
       die Mieten  die gesamte Lebensdauer der Wohnung lang verzinst und
       über die  Abschreibungen getilgt wird. Der zweite Kreislauf tritt
       nur hinzu,  wenn der Bauherr nicht gänzlich eigenes Kapital inve-
       stiert -  was aber die Regel ist: Dann borgt der Eigentümer Kapi-
       tal von  einem Geldverleiher und zahlt ihm seinerseits Zinsen und
       Tilgungen, die  er grundsätzlich aus der Miete aus dem ersten Ge-
       schäft zu  begleichen hat. Beide Kreisläufe sind ihrer Natur nach
       völlig verschieden. Zwischen Vermieter und Mieter erfolgt die Ka-
       pitalverzinsung über  die auf dem Wohnungsmarkt erzielbare Miete.
       Zwischen Vermieter  und Bank verläuft das Geschäft unter den Kon-
       ditionen des  allgemeinen Kapitalmarktes  - zu Zinssatz und Lauf-
       zeit 18),  die mit den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt unmit-
       telbar nichts zu tun haben.
       Die Rolle  des Bankkapitals für den Wohnungsbau ist kaum zu über-
       schätzen. Dies  soll hier nicht nur betont werden, weil jahrelang
       die Bodenfrage unberechtigterweise im Vordergrund der politischen
       Diskussion gestanden hat. Von den Konditionen des kostenbildenden
       "zweiten Kapitalkreislaufs"  hängt es  im wesentlichen ab, ob der
       erste Kreislauf  insgesamt gewinnbringend verlaufen kann, ob also
       Wohnungen überhaupt gebaut werden können oder nicht.
       In diesem  Zusammenhang muß  kurz die sogenannte Kostenmiete pro-
       blematisiert werden,  wie sie  als Höchstmiete für öffentlich ge-
       förderte Wohnungen verlangt "werden darf 19). In jeder Miete bil-
       den -  zumindest in  den ersten  Jahren - den Hauptteil die soge-
       nannten Kapitalkosten (rund 75%) neben den Abschreibungen auf die
       Gebäudenutzung (bei  1% jährlich:  rd. 10%) und den sonstigen Be-
       wirtschaftungskosten (rd. 15%). Als Kapitalkosten zählen die Zin-
       sen für  Fremdkapital, aber auch die - bei öffentlicher Förderung
       auf 4 v.H. begrenzten - Zinsen auf das Eigenkapital. Der ökonomi-
       sche  Unsinn,   die  Eigenkapitalzinsen  als  Kosten  anzusetzen,
       springt unmittelbar  in die  Augen. Aber  auch Fremdkapitalkosten
       sind nicht  durch den  Wohnungsbau real verursacht, sondern gehen
       nur aus  seinen Finanzierungsbedingungen hervor. Ein Haus, das zu
       hundert Prozent  mit Eigenmitteln gebaut ist, oder ein beliebiges
       Gebäude nach  der Rückzahlung  der  Kredite  erfordern  überhaupt
       keine Zins- und Tilgungszahlungen (mehr).
       Im Normalfall  der Fremdfinanzierung  erscheinen die  Zinsen  dem
       borgenden Eigentümer  zwar als  Kosten, weil  sie von ihm bezahlt
       werden müssen.  Ihrer ökonomischen  Natur nach  sind  aber  weder
       Fremd- noch  Eigenkapitalzinsen etwas  anderes als die jeweiligen
       Portionen am Gesamtmietzins, welche Hauseigentümer und Bank unter
       sich teilen  - wobei  die verleihende  Bank ihren Teil zuerst er-
       hält. Ökonomisch  widersinnig wird es, wenn Hauseigentümer versu-
       chen, ihre  Tilgungsleistungen ebenfalls als Kosten zu berechnen;
       denn Tilgungen  werden zwar  ebenfalls an  einen Gläubiger  abge-
       führt, sie  vergrößern aber - wie erwähnt - die Eigenkapitalquote
       des Wohnungseigentümers  am Gesamtkapital  und damit  seinen  An-
       spruch auf Mieteinnahmen. 20)
       
       5. Der Ausgleich anfänglicher Unterverwertung
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       durch spätere Zusatzgewinne. Ein Modellbeispiel
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       Der überdurchschnittliche  Fremdkapitalanteil im  Mietwohnungsge-
       schäft bewirkt hohe "Zinsempfindlichkeit" - besonders spürbar bei
       sehr hohen Zinssätzen und steigenden Wohnungsbaukosten (letzteres
       wegen der  damit wachsenden Kreditsummen). 21) Der Kapitalanleger
       muß unter  Umständen sogar  damit rechnen,  daß er  in den ersten
       Jahren der  Vermietung auf  dem Markt  nicht einmal eine Miethöhe
       durchsetzen kann,  die alle  seine Kosten  im vorgenannten  Sinne
       deckt. Solche  "Ertragsdefizite", die vom Verzicht auf Eigenkapi-
       talverwertung, auf Abschreibungen oder andere Teile der Unterhal-
       tungskosten, insbesondere  Instandhaltungskosten, bis zu "negati-
       ven Erlösen" hinreichen, sind reale Tatbestände gerade angesichts
       aktuell hoher Kapitalmarktzinsen im Verhältnis zur durchsetzbaren
       Marktmiete.
       Eine Kapitalinvestition darf indessen nicht nur von ihrer aktuel-
       len Rentabilität  - in  der Anfangsphase  - her beurteilt werden,
       sondern vom  Standpunkt der Gesamtrentabilität. Und hier zeigt es
       sich,  daß  mietwohnungsspezifische  Anfangs-Unterverwertung  von
       mehreren Jahren  (Verlustzone), die eine industrielle Investition
       in der  Regel unmöglich machen würde, aufgrund der langen Verwer-
       tungsdauer der  Wohnung in  Kauf genommen  werden kann,  weil sie
       durch spätere Gewinne ausgeglichen und übertroffen wird.
       Da die  Zinszahlung für Fremdkapital mit fortschreitender Tilgung
       tendenziell gegen  Null sinkt, so daß nach Rückzahlung des Darle-
       hens nur  noch Abschreibungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten
       entstehen (letztere  allerdings bei  Inflation steigend), während
       die Marktmiete stabil bleibt oder, wie heutzutage, kontinuierlich
       ansteigt, muß  früher oder später - je nach Dynamik der gegenlau-
       fenden Kosten-  und Erlöstendenzen  - notwendig der Punkt eintre-
       ten, wo  Gewinne entstehen  und bleiben  (Gewinnzone). Aus diesem
       Grund kann die Mietwohnungsinvestition - im Zeitablauf betrachtet
       - durchaus  die in  sonstigen Bereichen übliche Kapitalverzinsung
       (als Richtsatz:  die Rendite  festverzinslicher Wertpapiere), 22)
       aufs einzelne  Jahr berechnet,  abwerfen und übertreffen. Aktuell
       nicht realisierbare Kosten werden wegen zurückgehender Zinslasten
       aufgrund fortschreitender  Kredittilgung überkompensiert, aus An-
       fangsverlusten werden allmählich Überschüsse. An einem Zahlenbei-
       spiel will  ich die  Zusammenhänge verdeutlichen: Eine 75-qm-Woh-
       nung innerhalb  eines Mehrfamilienhauses werde mit anteiligen Ge-
       samtkosten von  125 000 DM  erstellt, wovon auf Grundstückskosten
       25 000 DM entfallen.
       Die gegenwärtige  durchsetzbare Marktmiete sei 8 DM pro qm im Mo-
       nat. Da  in diesem Fall die jährlichen Mieteinnahmen 7 200 DM be-
       tragen, entsteht  gegenüber den laufenden Aufwendungen von 10 000
       DM ein Verlust von 2 800 DM im ersten Jahr.
       
       Finanzierung:
       Hypothekendarlehen   100 000 DM   8%   Zins
       davon 1. Hypothek     50 000 DM   7,5% Zins
             2. Hypothek     50 000 DM   8,5% Zins
       Eigenkapital          25 000 DM
       
       Summe der effektiven laufenden Aufwendungen:
       
                           total im 1. Jahr   je qm pro Monat
       
       Fremdkapitalzinsen            8 000         8,88
       1%-Abschreibungen auf
       Gebäudewert                   1 000         1,11
       sonst. Bewirtschaftungs-
       kosten:                       1 000         1,11
                                   --------------------
                                   10 000         11,10
       
       Kostenentwicklung im Zeitablauf
       -------------------------------
       
       Das Fremdkapital  sei wie  üblich zu  einer festen Jahresleistung
       für Zins  plus Tilgung  (Annuität)  aufgenommen:  Die  jährlichen
       9 000 DM  Zahlungen an  die Bank  setzen sich  im ersten Jahr aus
       8 000 DM Zinsen und 1 000 DM Tilgung zusammen. Aufgrund der Zins-
       degression - weil die Zinsen auf abnehmende Schulden bezogen wer-
       den -  sinken die Zinskosten, und die Tilgungen steigen. Bei kon-
       stantem Zinssatz  und fester  Jahresleistung von  9 000 DM machen
       die Darlehens-Zinszahlungen,  die im  ersten Jahr 8 000 DM betra-
       gen, im 15. Jahr noch 6 000 DM, im 20. Jahr 4 500 DM aus und kön-
       nen im 30. Jahr vollständig eingestellt werden.
       Während die  Kapitalkosten nominell  von 8,88  DM/qm/Monat im An-
       fangsjahr bis  auf Null im 30. Jahr allmählich sinken und die Ab-
       schreibungen durch  den Jahresansatz  von 1% der reinen Baukosten
       mit 1,11  DM/qm/Monat stabil bleiben, ist für den dritten Kosten-
       bestandteil, die  sonstigen Bewirtschaftungskosten, Preisstabili-
       tät nicht  garantiert. Zusammengesetzt  aus Betriebskosten  (hier
       mit 4,30  DM/qm/Jahr angesetzt), Instandhaltungskosten (mit einem
       Ansatz von  6,90 DM/qm/Jahr) und einer jährlichen Verwaltungspau-
       schale von 180 DM für die Wohnung, sei für die Summe von l 000 DM
       für die  75-qm-Wohnung eine  jährliche Steigerungsrate von 5 v.H.
       angenommen. Die anteiligen monatlichen Quadratmeterkosten steigen
       in 15  Jahren von 1,11 auf 2,20 und haben sich nach 30 Jahren auf
       4,57 DM vervierfacht. Insgesamt bewegen sich die monatlichen Qua-
       dratmeterkosten von  11,10 DM im 1. Jahr über 10,60 DM im 10. und
       9,11 DM  im 20.,  auf das Minimum von 5,68 DM im 30. Jahr, um da-
       nach mit dem Anstieg der Bewirtschaftungsausgaben allmählich wie-
       der anzuwachsen.
       
       Erlösentwicklung im Zeitablauf
       ------------------------------
       
       Unter der Bedingung einer konstanten Miete von 8 DM/qm/Monat wäre
       ein Überschuß  über die  laufenden Kosten erst im 24. Jahr zu er-
       zielen, wo die Kosten auf 7,99 DM gesunken sind. Eine Investition
       unter solchen  Bedingungen wäre  unrentabel. Und  hier zeigt sich
       die enorme  Bedeutung ständiger Mieterhöhungen für die Rentabili-
       tät kapitalistischen Mietwohnungsbaus, der unter hoher Fremdkapi-
       talbelastung steht:  Setzt man  eine konstante  jährliche Steige-
       rungsrate der Miete von 5 v.H. an, wird bereits im Laufe des sie-
       benten Jahres  die Kostenentwicklung ein- und überholt. Im achten
       Jahr ist  der Quadratmeter-Erlös  11,24 DM,  die laufenden Kosten
       sind auf  10,76 DM gesunken. Damit hat die "Gewinnzone" begonnen.
       Unter gleichbleibenden  Umständen, d.h.  5 v.H.  Mietanstieg, ist
       das Verhältnis  Mieteinnahmen/Kosten für  den Quadratmeter im 15.
       Jahr schon  auf 15,83  : 10,04,  im 20.  Jahr bereits auf 20,21 :
       9,11 und  im 25.  Jahr gar  schon 25,80  : 7,64  gestiegen. Diese
       enormen Spätgewinne  machen die  Anfangsverluste tragbar  - unter
       der Bedingung,  daß sich  alle Erlös-  und Kostenfaktoren wie be-
       schrieben weiterverhalten.
       Grafisch lassen  sich leicht die investitionsfördernden und inve-
       stitionshemmenden Variablen ablesen 23):
       
       Bild ansehen
       Typische Kosten-Erlös-Kurven bei einer Mietwohnung ohne öffentli-
       che Förderung - auf Grundlage des Textbeispiels
       
       Unter der angenommenen Entwicklung von Miete und laufenden Kosten
       verläuft die  Mietkurve M  vom siebenten Jahr an ständig und pro-
       gressiv zunehmend über der Kostenkurve lK und ermöglicht dem Ver-
       mieter kontinuierlich  wachsende Überschüsse über seine laufenden
       Ausgaben (Gewinnzone).  Bis zum  siebenten Vermietungsjahr konnte
       der Vermieter  mit den  Einnahmen gerade die Zinsen bezahlen, die
       Abschreibungen konnte er nicht realisieren, die sonstigen
       Bewirtschaftungskosten nur  auf dem  Niveau  der  Betriebskosten.
       Zweitens konnte er bis dahin die Ausweitung seines Eigenkapitals,
       die Kreditierung von knapp 9 000 Mark, noch nicht aus Mieteinnah-
       men finanzieren, sondern mußte sie aus eigener Tasche vollziehen.
       Es zeigt  sich, daß  unter normalen Umständen eine Investition in
       eine Mietwohnung  durchaus konkurrenzfähig mit anderen Kapitalan-
       lageformen sein kann. Voraussetzung ist allerdings eine bestimmte
       Dynamik sowie  absolute Höhe  der gegeneinanderlaufenden Entwick-
       lungen von  Kosten und  Mieteinnahmen; sie  entscheiden über  die
       Rentabilität und  damit Durchführung  einer  Mietwohnungsinvesti-
       tion.
       Bei   g e g e b e n e r  M i e t e n t w i c k l u n g  tritt die
       Gewinnzone und  damit die  Investitionsbereitschaft  umso  früher
       ein, je  niedriger die  Kosten, das sind hauptsächlich die Zinsen
       für das  Fremdkapital, liegen - und umgekehrt: Je höher der Hypo-
       thekenzins für  den Eigentümer,  desto länger währen die Anfangs-
       verluste und umso niedriger ist der Investitionsreiz.
       Bei   g e g e b e n e r   K o s t e n h ö h e    u n d    -e n t-
       w i c k l u n g   hängt das  frühere oder  spätere Eintreten  von
       Überschüssen prinzipiell  vom absoluten  Niveau der  Anfangsmiete
       und auf  dieser Grundlage  von der Dynamik der Mieterhöhungen ab.
       Niedrige Mietsteigerungsrate  - ein  Abflachen der  Kurve  M  mit
       verzögertem Schneiden  der Kostenkurve - wirkt notwendig investi-
       tionshemmend auf  den Mietwohnungsbau.  Die durchsetzbare  Markt-
       miete ist ihrerseits determiniert durch die objektive Zahlungsfä-
       higkeit der  Mieter. Damit ist klar, daß die Entwicklung der Ein-
       kommen im  Zeitablauf großen  Einfluß auf  die Dynamik der Markt-
       miete ausübt.  Erst von  dieser Grundkonstellation  aus  ist  die
       staatliche Intervention auf dem Mietwohnungssektor zu beurteilen.
       Dazu später.
       Daß Finanzierungsbedingungen  im  Investitionszeitpunkt  und  Er-
       tragserwartungen hinsichtlich der Zukunft über eine Investitions-
       realisierung entscheiden,  ist nichts für den "Wohnungsbau Spezi-
       fisches. Somit  könnte das  Vorstehende trivial sein, weil es für
       jede Kapitalanlage  gilt. Allerdings  darf  man  zunächst  einmal
       nicht den Produktionsprozeß der Wohnung durch den Baukapitalisten
       mit ihrem  (ungleich längeren)  Vermietungsprozeß durch  den Woh-
       nungseigentümer verwechseln:  Ersterer produziert  Ware - wie der
       industrielle Kapitalist  - zum  unmittelbaren Verkauf, der zweite
       verleiht langfristig  zinstragendes Kapital  und braucht nicht so
       scharf zwischen aktuellen Marktpreisen und Beschaffungskosten des
       Produkts zu  kalkulieren. Es  spielt hier  also  der  ökonomische
       Formunterschied zwischen  Warenkapital und  zinstragendem Kapital
       eine  Rolle.   Das  soll  nicht  heißen,  daß  es  außerhalb  der
       Wohnungsvermietung    keine     Anfangsverluste    durch     hohe
       fremdfinanzierte  Investitionen   gäbe,  wie   z.B.  bei   großen
       Industrieanlagen  oder  bei  unterirdischer  Rohstoffprospektion.
       Aber die  essentielle Angewiesenheit  auf laufenden  Anstieg  der
       Marktpreise bzw. Marktmieten und auf Senkung der laufenden Kosten
       existiert  außer   bei  reinen  Spekulationsgeschäften  nur  beim
       Mietwohnungskapital.  24)   Gleichwohl  soll  die  Differenz  zum
       gewöhnlichen zinstragenden  Geldkapital nicht  geleugnet  werden,
       die nicht nur in der unterschiedlichen stofflichen Gestalt liegt,
       denn Geld  wird von  Anfang an  rentabel ausgeliehen - gegen hohe
       Sicherheiten und niemals so langfristig wie eine Wohnung.
       
       6. Warum der Markt für eigene Wohnungen nicht stagniert
       -------------------------------------------------------
       
       Aus dem Dargelegten geht hervor, daß die Investitionsbereitschaft
       im Mietwohnungsbau  im wesentlichen durch die abschätzbare Spanne
       zwischen Fremdkapitalkosten und mietzahlungsfähiger Nachfrage de-
       terminiert ist.  Daraus erhält  man zunächst einmal ein wichtiges
       Erklärungsmoment dafür, weshalb Bau und Absatz von Eigentümerwoh-
       nungen im Unterschied zum Mietwohnungsbau konstante und steigende
       Fertigstellungsziffern aufweisen.  Wer eine Eigentümerwohnung er-
       wirbt, um  sie selber  zu beziehen,  kauft eine  Ware  ihres  Ge-
       brauchswerts (Wohnen)  wegen. Er bezahlt ihren Wert (daß er damit
       den Mehrwert  der Baufirma realisiert und Warenkapital in Geldka-
       pital für  den Hersteller  verwandelt, tut  nichts zur Sache) und
       konsumiert durch das Wohnen ihren Gebrauchswert.
       Der Eigentümer  der selbstgenutzten Wohnung steht nicht unter dem
       Zwang, sein  eingesetztes Geld vermehren zu müssen. Sein Erwerbs-
       verhalten hängt  nicht  von  Kapital-Verwertungschancen  auf  dem
       Markt ab,  sondern er  verausgabt Geld, um zu wohnen. Von anderen
       Waren -  etwa einem PKW - unterscheidet sich die Ware Eigentümer-
       wohnung in dieser Hinsicht nur quantitativ, durch den verhältnis-
       mäßig hohen  Preis. Für die verleihende Bank macht es zwar keinen
       Unterschied, ob  ihr Darlehen  für Miet- oder Eigentümerwohnungen
       geborgt wird  und ob  sie Zinsen  vom Eigentümer einer Miet- oder
       Eigentümerwohnung einstreicht.  Für ihr  - dinglich gesichertes -
       Leihkapital will  sie Verzinsung;  und ob  sie aus  Mieteinnahmen
       oder aus  dem Einkommen eines Eigenheimbesitzers realisiert wird,
       spielt für  die Bank keine Rolle. Dagegen wirkt sich die Zinslast
       auf den  Mietwohnungseigentümer stärker aus als auf den Eigenhei-
       mer. Letzterer  wird von der hohen Zinsbelastung durch Fremdkapi-
       tal zwar  ebenfalls betroffen,  aber er  muß erstens  nicht Über-
       schüsse darüber  erzielen und  ist zweitens  mit der Aussicht auf
       ein nach  Tilgung lastenfreies,  gänzlich ihm  gehöriges Haus (in
       Verbindung mit der vorherrschenden Eigentümerideologie - auch un-
       abhängig von  aller staatlichen  finanziellen Eigentumsförderung)
       bereit, jahrelang  in  Unterordnung  seiner  Lebensführung  unter
       jenen Gebrauchszweck  so hohe  Lasten in  Kauf zu nehmen, die ein
       Wohnungskapitalist   nicht    tragen   würde.   Der   Markt   für
       Wohnungseigentum  funktioniert  also  gerade  deshalb,  weil  die
       Eigentümerwohnung nicht  Kapitalanlage ist, sondern einfache Ware
       für   ihren    Käufer   -   weil   die   Verwertungsgesetze   der
       kapitalistischen   Wirtschaft    für    die    Anschaffung    der
       Eigentümerwohnung gerade nicht gelten.
       Besonders in  den letzten  Jahren hat  sich die  staatliche Wohn-
       bauförderung auf  die  Förderung  der  Eigentümerwohnung  konzen-
       triert. Über  drei Viertel  aller staatlichen Finanzmaßnahmen von
       rund 20  Milliarden (1980)  - sowohl  positive Ausgaben  als auch
       steuerliche Einnahmeverzichte  - kommen nach Berechnungen der Ei-
       gentumsbildung zugute.  Hier spielen  Bausparförderung,  die  Ab-
       schreibungsgesetzgebung und  die Subventionierung  der Zinslasten
       eine hervorragende  Rolle. Es  ist jedoch  davor zu  warnen,  die
       staatliche Eigentumsförderung  als einziges  Erklärungsmoment für
       den Eigentümertrend auf dem Wohnungsmarkt heranzuziehen. In Wahr-
       heit ist  unter den gegenwärtigen Verwertungsbedingungen im Miet-
       wohnungsbau die staatliche Eigentumsförderung das einfachste Mit-
       tel, hohe Fertigstellungsergebnisse zu erreichen, indem ein ohne-
       hin bestehender Prozeß unterstützt wird - auf Kosten der Mietwoh-
       nungsförderung, wo viel mehr Mittel aufgebracht werden müßten und
       ein objektiver  Trend nicht  einfach forciert, sondern zur Umkehr
       gebracht werden müßte. 25)
       
       7. Ungleiche Mietzahlungskraft als Hemmnis rein
       -----------------------------------------------
       privatkapitalistischer Wohnungsversorgung und die
       -------------------------------------------------
       historische Notwendigkeit des Staatseingriffs
       ---------------------------------------------
       
       Wenn auch  aus dem Bisherigen folgt, daß eine Mietwohnung prinzi-
       piell die gleichen Chancen hat, eine durchschnittliche Verzinsung
       des eingesetzten  Kapitals zu erzielen und daß ein rein privatka-
       pitalistischer Mietwohnungsbau möglich ist, so sind nun doch Ein-
       schränkungen zu berücksichtigen, welche den pivatkapitalistischen
       Lösungsweg der  Wohnungsfrage immer wieder behindern. Als Hemmnis
       durchschnittlicher Verwertung  tritt dem Mietwohnungskapital näm-
       lich die  von den ungleichen kapitalistischen Verteilungsverhält-
       nissen (der  "Kehrseite" der  ungleichen  Produktionsverhältnisse
       26) bestimmte Differenzierung der Mietzahlungsfähigkeit entgegen,
       welche den  Wohnungsmarkt in  verschiedene, mehr oder weniger un-
       durchlässige Teilmärkte  für die  verschiedenen  Einkommens-  und
       Nachfragegruppen zerspaltet 27).
       Rein kapitalistischer Mietwohnungsbau kann - das zeigt wenigstens
       dieses Jahrhundert  - am  leichtesten die zahlungskräftigeren Be-
       völkerungsschichten versorgen,  die sich Marktmieten leisten kön-
       nen, welche dem Wohnungskapitalisten à la longue eine angemessene
       Rendite garantieren.  Der staatliche Eingriff beginnt, sobald die
       Einkommensschichten von  der städtischen  Arbeiterklasse  abwärts
       mit Wohnraum  versorgt sein müssen, der ihre Arbeitsfähigkeit für
       das Gesamtkapital  bzw. dessen bestimmende Fraktionen nicht durch
       gesundheitliche und finanzielle Überbelastung untergräbt.
       Rein theoretisch  ist die  Versorgung auch der unteren und unter-
       sten Einkommensgruppen  auf rein privatkapitalistischem Weg nicht
       ausgeschlossen, selbst durch Neubau. Durch Baukosten, die sich an
       niedriger Zahlungsfähigkeit orientieren, ist es durchaus denkbar,
       Wohnungen mit erheblichen Einschränkungen beim Gebrauchswert ren-
       tabel anzubieten.  Ohne Innentoilette, ohne Bad, ohne Zentralhei-
       zung, ohne  Warmwasser bei  gleichzeitiger Verminderung  der Woh-
       nungsgrößen und  durch weitere  Sparmaßnahmen beim  Bau- und Woh-
       nungskomfort könnten  solche  studentenheimähnlichen  Unterkünfte
       für die sogenannten "breiten Schichten des Volkes" selbst im Neu-
       bau durch kapitalistische Wohnungsvermieter dem Mietwohnungsmarkt
       zugeführt werden.  Entweder auf  diese Weise 28) oder auf dem al-
       ternativen Weg der Vervielfachung der Mietbelastung 29) wäre etwa
       für die 50,7 Prozent der bundesdeutschen Haushalte mit einem Net-
       toeinkommen unter  1 800 DM monatlich (1978) der Bezug einer Neu-
       bauwohnung weitgehend möglich.
       Es schadet  nichts, sich  diese fatale Konsequenz der totalen Un-
       terordnung der Wohnungsversorgung unter das reine Kapitalverhält-
       nis bewußt  zu machen,  zumal heute  die Fraktionen der Haus- und
       Grundeigentümer, der unternehmerischen Wohnungswirtschaft und der
       mit Wohnungsbaufinanzierung  beschäftigten Banken durch wohnungs-
       wissenschaftliche wie  politische Sprachrohre  immer unverhüllter
       solche Lösungsmethoden  zur Belebung des Mietwohnungsbaus anstre-
       ben. Der  zweite Weg, der von ihnen favorisiert wird (die subjek-
       tive "Zahlungsbereitschaft" erhöhen bei unangetasteter Verteilung
       der objektiven  Zahlungskraft), steht allerdings nicht nur im In-
       teressengegensatz zur Mehrheit der Bevölkerung, sondern - und das
       übersehen die  Ideologen des  "Rückzugs des  Staats" (womit nicht
       die Aufhebung  von Steuervorteilen,  sondern die  Abschaffung von
       Kündigungs- und  Miethöhenschutzgesetzen gemeint ist) - selbst im
       Widerspruch zu den meisten anderen Kapitalfraktionen. Diese sind,
       soweit sie  mit Konsumgüterabsatz zu tun haben, keineswegs an ei-
       ner Verschiebung  der Massennachfrage zugunsten der Wohnungswirt-
       schaft interessiert, und in ihrer allgemeinen Eigenschaft als Ka-
       pitalisten zwecks Erzielung relativen Mehrwerts ohnehin skeptisch
       gegenüber drastischen Mietsteigerungen, die auf die Lohnansprüche
       oder die  Reproduktionsfähigkeit der Arbeiterklasse durchschlagen
       könnten. 30)
       Die Verwertungsinteressen  des  Mietwohnungskapitals  realisieren
       sich genausowenig  wie die anderer Kapitale außerhalb konkret-hi-
       storischer Bedingungen.  In diesem  Fall heißt dies, daß sich das
       Anspruchsniveau gegenüber  einer Wohnung  auf der Grundlage fort-
       schreitender Produktivkraftentwicklung  gesetzmäßig ebenso erhöht
       hat wie die Bedürfnisse bezüglich anderer Bestandteile des Repro-
       duktionsfonds der  menschlichen Arbeitskraft. Obgleich die realen
       Wohnbedingungen zu  jedem beliebigen  Zeitpunkt entsprechend  der
       Ungleichheit der  sozialen Klassenstruktur  weit auseinanderklaf-
       fen, ist  doch jeweils  unter dem  Einfluß historisch-moralischer
       Faktoren (Marx)  unabhängig vom  individuellen Einkommen eine ge-
       wisse Mindestnorm  für menschliches  Wohnen gegeben, deren Unter-
       bietung genauso hartnäckigen Widerstand hervorrufen müßte wie an-
       dere einschneidende  Angriffe auf das bestehende Reproduktionsni-
       veau der Bevölkerung.
       In den  von der bürgerliche Ökonomie entwickelten Kategorien aus-
       gedrückt: Die  Einkommenselastizität der  Nachfrage nach Wohnflä-
       che,  Wohnkomfort  etc.  bleibt  mit  sinkendem  Einkommen  nicht
       gleich, sondern tendiert gegen Null. 31) Wenn es heute um Wohnun-
       gen für  die breiten  Kreise der  Bevölkerung geht,  dann  stehen
       nicht mehr  einfache Schlafgelegenheiten  oder bloßer Witterungs-
       schutz zur  Debatte. 32) Das Mietwohnungskapital ist auch seitens
       unterer Einkommensschichten  mit ständig wachsenden Mindestanfor-
       derungen an die Wohnverhältnisse konfrontiert und kann nicht mehr
       den oben  erwähnten Lösungsweg  der "Billigbauweise" einschlagen.
       Da ihm nur der andere Ausweg bleibt, Wohnungen mit einem gewissen
       Mindeststandard zu vermarkten, verwickelt es sich sofort in einen
       systemimmanenten Widerspruch:  Die Kosten für die fraglichen Woh-
       nungen sind derart hoch, daß eine renditesichernde Miete aufgrund
       der prinzipiellen  Begrenztheit der  Zahlungsfähigkeit der Massen
       von den oft zitierten "breiten Kreisen des Volkes" gar nicht auf-
       gebracht werden  kann. Renditesicherung  des Mietwohnungskapitals
       unter den  Bedingungen ungleicher  Verteilung von  Einkommen  und
       Zahlungsfähigkeit ist  daher der  wirkliche innere  Grund für die
       seit 1917  einsetzende staatliche  Intervention auf dem Wohnungs-
       markt. Und zwar handelt der Staat nicht aus sozialer Fürsorge für
       die Bevölkerung  und auch  nicht in erster Linie den Hauseigentü-
       mern zuliebe, sondern als Agent des Gesamtkapitals, dem es um die
       Aufrechterhaltung der mehrwertschaffenden Arbeitskraft geht.
       
       8. Die staatsmonopolistische Regulierung
       ----------------------------------------
       des Wohnungssektors von 1917 bis heute
       --------------------------------------
       
       Ein historischer  Rückblick zeigt,  daß bereits  seit dem  ersten
       Weltkrieg der  Wohnungssektor ohne  staatliche Intervention nicht
       mehr funktionierte.  Während vor  1914 jährlich  zwischen 175 und
       200 Tausend  Wohnungen durch  ausschließlich  private  Investoren
       rentierlich finanziert  wurden 33) - unter dem Hauptmotiv der Al-
       tersvorsorge 34)  für das  mittlere und  gehobene Bürgertum, aber
       mit den Folgen kaum zu beschreibender Wohnungsnot für die städti-
       sche Arbeiterklasse  ", war  die Bautätigkeit  im Kriege und nach
       dem Krieg  auf fast  Null gesunken.  Während der wirtschaftlichen
       Krisenlage hielten  sich die  traditionellen  Investoren  zurück,
       zumal im  Wohnungsbau die schnell inflationär anwachsenden Bauko-
       sten und  die hohen  Hypothekenzinsen infolge staatlicher Mietbe-
       grenzung rentablen  Neubau kaum  mehr zuließen. Diese Mietenregu-
       lierung, deren  Anfänge bis  1914 zurückreichen, bildet überhaupt
       den ersten ökonomischen Eingriff des Staates in die Wohnungswirt-
       schaft, wofür die kriegs- und nachkriegsbedingte Wohnungsnot eher
       Anstoß einer  überfälligen Maßnahme  war als  Ursache 35).  Schon
       lange bildeten hohe Mietbelastung zusammen mit untragbaren hygie-
       nischen Verhältnissen  in  den  überbelegten  Mietwohnungen  eine
       schwere Gefährdung des Arbeitskräftepotentials.
       1922 wurde die "gesetzliche Miete" auf der Grundlage der 1914 be-
       stehenden Miete  (Friedensmiete) fixiert,  womit erreicht  wurde,
       daß das  Mietenniveau trotz  einiger Zuschläge  bis 1936 nie mehr
       als 25  v.H. über  die Vorkriegshöhe  stieg. 36) Um ein niedriges
       Lohnniveau für die Rüstungsproduktion aufrechterhalten zu können,
       wurde 1936 sogar ein Mietpreisstopp gegen einsetzende Mietsteige-
       rungen erlassen.  Erst ab 1950 setzte eine staatliche "Lockerung"
       ein, bis  schließlich das  Bundesmietengesetz von 1955 gesetzlich
       "zulässige Mieten" auf den Altbaubestand eingrenzte und im Neubau
       Mietpreisbindungen nur  für die  öffentlich geförderten Wohnungen
       beibehielt. In den sechziger und siebziger Jahren wurden die Bin-
       dungen für Altbaumieten sukzessive abgeschafft.
       Die private  Investitionszurückhaltung nach  dem ersten Weltkrieg
       zwang den  Staat dazu, sich nach der Regulierung der Miethöhe nun
       auch in  die Finanzierung  des Wohnungsbaus einzuschalten. In der
       ersten Periode,  der sogenannten  Hauszinssteuerära von  1924 bis
       1931, wurden  knapp zwei  Millionen Wohnungen errichtet, davon 80
       Prozent mit  Unterstützung öffentlicher  Mittel. Die  Mittel  be-
       schaffte sich  der Staat  vorwiegend aus der sog. Hauszinssteuer:
       Da sich  infolge der Inflation die Hauseigentümer von alten Hypo-
       theken hatten  leicht entschulden  können, war ihnen ein Extrage-
       winn entstanden,  den der  Staat in  Form einer Steuer leicht ab-
       schöpfen konnte,  ohne die  Rendite der Hauseigentümer allzustark
       zu beeinträchtigen. 37)
       Nach der  Weltwirtschaftskrise wurde  die Wohnungsbauförderung in
       Form der  Hauszinssteuerdarlehen reduziert. An ihre Stelle traten
       - allerdings  in  vermindertem  Umfang  -  seit  1932  sogenannte
       Reichsbaudarlehen. Neben  dieser Form  der Kredithilfe  wurde der
       sonstige Wohnungsbau  mit sogenannten  Reichsbürgschaften  unter-
       stützt; der  Staat übernahm gegenüber dem Gläubiger, in der Regel
       einer Bank, die Garantie für die zweite Hypothek und erleichterte
       somit die Kreditaufnahmen. 38)
       Nach dem  Kriege, in  dem auf  dem heutigen Bundesgebiet ca. 2,25
       Millionen Wohnungen vernichtet worden waren, konnte das Wohnungs-
       elend zunächst  überhaupt nur  durch den Staat vermindert werden.
       Neben dem faschistischen Mietstopp verdeutlicht nichts klarer die
       staatsmonopolistische Behandlung der Wohnungsfrage als die amtli-
       che Begründung  des I.  Wohnungsbaugesetzes von 1950, welches den
       Sozialen Wohnungsbau regelte: "Die beengten Wohnverhältnisse min-
       dern, physisch  und psychisch, die Arbeitsleistung. Ihre nachhal-
       tige Steigerung ist daher unabdingbare Voraussetzung für eine Ge-
       sundung der deutschen Wirtschaft". 39)
       Das Förderungssystem  des Sozialen  Wohnungsbaus bestimmte haupt-
       sächlich die  Bautätigkeit bis  1956. Für das Mietwohnungskapital
       stellte es  sich so  dar, daß  der Staat  den für  den  Teilmarkt
       "verminderte Mietzahlungskraft"  bauenden Unternehmen  - überwie-
       gend gemeinnützigen  - zu einer angemessenen Rendite verhalf, in-
       dem er  ihnen durch  Übernahme der zweiten Hypothek mit öffentli-
       chen Darlehen  die Kapitalkosten dauerhaft auf die erste Hypothek
       aus privatem  Fremdkapital beschränkte. 40) Die Mietsenkung ergab
       sich keineswegs  aus der  Rolle des  Staates als Bauherr - wie in
       den sozialistischen Ländern üblich bzw. wie ansatzweise in Öster-
       reich 1923"1934  praktiziert -  , sondern  als Mitfinancier,  der
       seine Berechtigung  zu Miethöhenauflagen  gegenüber dem borgenden
       Bauherrn aus  dem Verzicht  auf den  marktüblichen  Zinssatz  für
       staatliches Leihkapital herleitet.
       Dieses Hinzutreten  von staatlich entwertetem Kapital zum eigenen
       und geborgten  Privatkapital wurde  und wird neoliberal gerne als
       an sich  nicht marktkonforme  Übergangsmaßnahme für  die Zeit des
       katastrophenbedingten Mangels  an privatem Kapital interpretiert.
       Aber was  ist Privatkapital-Mangel  anderes als  der Umstand, daß
       aufgrund der niedrigen Mietzahlungskraft die Verwertungsbedingun-
       gen in  anderen Anlagesphären  günstiger sind als im Wohnungssek-
       tor? Mit  den durch den allgemeinen Wirtschaftsaufschwung beding-
       ten relativ schnellen Einkommenszuwächsen wurde auch für privates
       Kapital der  Mietwohnungsbau attraktiver  - und es ergab sich die
       Möglichkeit,- die  allgemeinen Interessen des Monopolkapitals mit
       den besonderen der Wohnungswirtschaft in Einklang zu bringen. Un-
       ter der  Losung  "Überführung  in  die  soziale  Marktwirtschaft"
       'wurde von 1956 an erstens das staatliche Förderungssystem verän-
       dert und  nahm zweitens  die andere  Rechtsform des Mietwohnungs-
       baus, der sogenannte freifinanzierte, erheblich an Bedeutung zu.
       Das neue  Förderungssystem, das auf eine zeitliche Befristung der
       Mietminderung hinauslief,  bestand aus  einem Rückzug staatlichen
       Kapitals von  der Konkurrenz mit dem inzwischen anlagefreudig ge-
       wordenen Privatkapital. Der Staat verlieh anteilmäßig immer weni-
       ger direkte  Finanzierungsdarlehen (absolut  sind bis heute diese
       Mittel seit  1956 auf  rund 4  Milliarden DM eingefroren) 41) und
       vergab stattdessen verstärkt auf 12 - 15 Jahre begrenzte Darlehen
       und/oder Zuschüsse zur Deckung der Fremdkapitalkosten. Diese Form
       der Aufwandssubventionen  bringt zwar  in den ersten 12-15 Jahren
       für Mieter und Vermieter den gleichen Effekt wie zuvor: Verminde-
       rung der Belastung durch die Kapitalkosten, die der Staat nunmehr
       durch periodische  Zuschüsse auf Sozialmieten-Niveau heruntersub-
       ventioniert. Für  die verleihende Hypothekenbank macht es dagegen
       einen beträchtlichen  Unterschied, ob sie wie früher nur zum Teil
       an der  Baufinanzierung beteiligt  ist oder, wie nunmehr, sämtli-
       ches Leihkapital  stellt, welches - und das ist der staatsmonopo-
       listische Kern  der Sache  - seine Verzinsung durch die öffentli-
       chen Zins-  und Tilgungssubventionen  an den Bauherrn fast unver-
       hüllt durch  den Staat  abgesichert bekommt. Das in der Regel als
       Mischsystem praktizierte  neue Förderungssystem ist in erster Li-
       nie eine staatliche Garantierung von Bankprofit.
       Die Gleichgültigkeit  des Mieters  gegenüber  der  Förderungsform
       schwindet spätestens dann, wenn deren degressive Handhabung spür-
       bar wird.  Wenn es auch aufgrund der Kostenstruktur bei der Miet-
       wohnung mit ihrer spezifischen Anfangs-Unterverwertung ökonomisch
       sinnvoll erscheinen  mag, die  Förderung auf  die Anfangsphase zu
       konzentrieren, so doch nur, wenn der Abbau der laufenden staatli-
       chen Hilfen  nicht schneller  vollzogen wird,  als der  Abbau der
       laufenden Verpflichtungen  gegenüber der  Bank. In Konsequenz des
       progressiven Abbaus  der Aufwandssubventionen  innerhalb  von  15
       Jahren stellt  sich, worauf  Voigt empirisch eingegangen ist 42),
       das Problem  der Nachsubventionierung;  denn nach  Beendigung der
       Zuschüsse müßte  die Miete, um Durchschnittsrendite zu erreichen,
       nahezu auf  das Niveau der Marktmiete ansteigen, wodurch aber das
       Soziale Mietwohnungskapital  die Grenze  der Zahlungskraft seiner
       Sozialmieter überschritte.  Dies ist  nicht die  einzige  absurde
       Folge des  Fördersystems. Zwar  kann der  Staat mit  der gleichen
       Förderungssumme durch  den niedrigeren  Jahresaufwand pro Wohnung
       mehr Wohnungen fördern bei Zins- als bei Baudarlehen. Doch Exper-
       ten haben  errechnet 43), daß bei zwei baulich gleichen Wohnungen
       im Förderungszeitraum  von 12-15 Jahren insgesamt mehr staatliche
       Mittel für  Zinszuschüsse verbraucht  werden, als  bei einmaliger
       Teil- oder  gar Totalfinanzierung durch ein staatliches Baudarle-
       hen, wobei  aber im  ersten Fall  die Miete mit dem Abbau der öf-
       fentlichen Hilfen  periodisch bis  auf  Marktniveau  steigt  (auf
       14,15 DM/qm  im 16. Jahr im Zahlenbeispiel), während sie im zwei-
       ten Fall  dauerhaft auf Anfangsniveau (4,13 DM/qm) bleibt. In der
       Demagogie dient  aber gerade  diese "Mieten-Verzerrung"  zwischen
       den im  alten System geförderten mietstabilen Sozialwohnungen und
       den  teureren   jüngerer  Baujahrgänge  als  Argument  nicht  zur
       Rückkehr  zum   früheren  System,   sondern  zur   nachträglichen
       Einbeziehung  der   alten  Baujahrgänge   in  die   systematische
       Mieterhöhung  -   der  sozialen   "Gerechtigkeit"  gegenüber  den
       jüngeren Sozialmietern wegen. 44)
       Insgesamt sind von 1950 bis 1980 knapp zehn Millionen Mietwohnun-
       gen entstanden,  davon etwas  mehr als  fünf Millionen freifinan-
       zierte und  4'/2 Millionen öffentlich geförderte. Würde man die 5
       Millionen freifinanzierten Mietwohnungen näher auf ihre Finanzie-
       rungsbedingungen untersuchen,  würden sie doch stark an Glanz als
       Zeugnisse der Leistungsfähigkeit privaten Unternehmertums verlie-
       ren. Selbst von "sonstigen Unternehmen" oder Lebensversicherungen
       abgesehen, deren  Bauherrenschaft nicht  dem  unmittelbaren  Woh-
       nungsprofit gilt,  sondern im  Rahmen der  gesamten Unternehmens-
       strategie gesehen  werden muß,  wurde praktisch keine Mietwohnung
       als rein  privatkapitalistisches Profitprojekt  im Sinne des Ver-
       zichts auf  jegliche staatliche  Unterstützung errichtet. Im Vor-
       dergrund stehen  dabei steuerliche  Vergünstigungen für Bauherren
       oder Wohnungskäufer,  insbesondere erhöhte Abschreibungen, welche
       durch Verrechnung  mit Einkommen  aus anderen Quellen die Verwer-
       tung speziell  in der  Anfangsphase verbessern.  45) Trotzdem ist
       die staatliche  Hilfe  kein  Wesensmerkmal  des  freifinanzierten
       Mietwohnungsbaus. Zu  fragen wäre  beim Fazit auch, worauf dessen
       Erfolge in den sechziger und Anfang der siebziger Jahre beruhten.
       
       9. Fazit
       --------
       
       These ist  - und  darauf hat auch Rosemann anhand der Rotterdamer
       Kommunalisierungsstrategie hingewiesen  46) -,  daß private Kapi-
       talverwertung als  Motor  der  Wohnungsversorgung  zumindest  für
       niedrigere Einkommensgruppen zum Anachronismus geworden ist. Dar-
       aus folgt  die These,  daß die Erfolge des freifinanzierten Miet-
       wohnungsbaus nach  dem Kriege  keine Regel,  sondern  historische
       Ausnahme in  einer bestimmten Phase der Akkumulation des Kapitals
       in der Bundesrepublik waren.
       Der kontinuierliche  und  breite  Bevölkerungskreise  erreichende
       Einkommensanstieg in den fünfziger und sechziger Jahren führte zu
       einer  geschichtlich  ungewöhnlich  hohen  Mietzahlungsfähigkeit,
       welche dem  freifinanzierten Mietwohnungsbau eine anderen Anlage-
       formen vergleichbare Rendite sicherte. Es muß aber betont werden,
       daß sich  dieser Verwertungsprozeß  privaten Mietwohnungskapitals
       fast ausschließlich  auf dem  Teilmarkt  "mittlere  und  gehobene
       Mietzahlungskraft" vollzog, während die weniger zahlungskräftigen
       städtischen Bewohner  auf niedrige  Mieten in Sozialwohnungen und
       Altbauten angewiesen  blieben. 47)  Ob rein  privatkapitalistisch
       die Wohnungsfrage gelöst werden kann, ist daher gleichzeitig eine
       historische und eine klassen- und schichtspezifische Problemstel-
       lung. Da  kapitalistische Produktionsverhältnisse  notwendig  un-
       gleiche Verteilungsverhältnisse  und ungleiche  Zahlungskraft er-
       zeugen, kann  staatlich unbeeinflußtes  Privatkapital eine histo-
       risch angemessene  Wohnungsversorgung prinzipiell  nur  für  zah-
       lungskräftigere Schichten  der Bevölkerung gewährleisten. Mit der
       vorläufigen Sättigung  auf diesem  Teilmarkt ging  die Produktion
       freifinanzierter Mietwohnungen 'wieder zurück. 48)
       Man muß hier bedenken, daß mit Sättigung immer nur eine relative,
       auf das verfügbare Einkommen bezogene Sättigung gemeint ist. Dies
       gilt für den Mietwohnungsbau allgemein, auch in der staatlich ab-
       gestützten Privatkapital-Verwertung  "Sozialer  Wohnungsbau".  Da
       die Mietwohnung  nicht einfach  Ware, sondern  wesentlich Kapital
       ist und darüberhinaus eine auf kontinuierliche Mieterhöhung ange-
       wiesene Rentabilitätsstruktur  aufweist, ist es vor allem das Ab-
       flachen des  Einkommensanstiegs seit  1974, welches durch vermin-
       derten Mieterhöhungsspielraum  den Zeitpunkt  der Gewinnzone hin-
       ausschiebt bzw.  die Rendite  im Mietwohnungsbau  im Vergleich zu
       Renditen anderer Kapitalanlagen verringert.
       Gerade deshalb sind sämtliche politischen Vorschläge zur Behebung
       der Wohnungsnot,  die auf  beschleunigten Mietanstieg  als Mittel
       zur Ankurbelung der Wohnungsproduktion hinauslaufen, von vornher-
       ein zum  Scheitern verurteilt:  Die Unterversorgung  mit Wohnraum
       ist eine  Unterversorgung mit  preiswertem Wohnraum. Sie betrifft
       die niedrigeren  Einkommensgruppen, die eine höhere Mietbelastung
       ohne wesentliche  Einbußen ihrer Reprodukionsfähigkeit nicht tra-
       gen können.  49) Und  was die höheren Einkommensschichten angeht,
       so werden  diese bei  forciertem Mietanstieg auf die "Eigentümer-
       wohnung" ausweichen - ein Prozeß, der zur Zeit voll im Gange ist.
       Das einzige,  was die  Misere auf  dem Mietwohnungssektor lindern
       könnte, wäre  augenblicklich verstärktes finanzielles staatskapi-
       talistisches Engagement  zugunsten preiswerten  Mietwohnraums für
       die breiten  Schichten der Bevölkerung. Die öffentliche Förderung
       muß hier spürbar intensiviert werden. 50) Solange der Staat nicht
       eine Umkehr  seiner gegenwärtigen Wohnungspolitik einleitet - und
       es sieht  nicht danach  aus,- daß die privatmonopolistische Linie
       des staatsmonopolistischen  Kapitalismus in  absehbarer Zeit ver-
       lassen würde  ", so  lange wird  sich die  Lage auf dem Markt für
       preiswerten Wohnraum weiter verschärfen.
       
       _____
       1) Wirtschaft und Statistik 10/1980, S. 677.
       2) Ebd.
       3) Deren Verstärkung  fordern u.a.  K.H. Biedenkopf und M. Miegel
       in: Wohnungsbau am Wendepunkt, Stuttgart 1980.
       4) Zum Bauherrenmodell  siehe: Ruth Becker, Das Bauherrenmodell -
       oder: den  Seinen gibt's der Herr im Schlaf, in: ARCH+ 54, Aachen
       1980, S. 19"23.
       5) Bautätigkeitsstatistik unterscheidet  nicht nach  dem Wohnver-
       hältnis Eigentümer  - Mieter,  sondern ausschließlich nach bauli-
       chen Kriterien  "ein- und zwei" oder "drei und mehr" Wohnungen im
       Gebäude.
       6) Wirtschaft und Statistik 10/1980, S. 677.
       7) Der Zentralverband  gemeinnütziger Wohnungsunternehmen schätzt
       zur Zeit  "deutlich mehr  als die  Hälfte Eigentumswohnungen"  in
       Mehrfamilienhäusern.   In:    Wohnungswirtschaftliches   Jahrbuch
       1977/78, Hamburg 1979, S. 56.
       8) Wenn man  dem Haus- und Grundeigentümer-Verband glaubt, werden
       rein privatkapitalistisch  Mietwohnungen überhaupt nicht mehr der
       Mieteinnahmen wegen gebaut: "Bauherrenmodelle sind zur Zeit ne-
       ben den  Fonds- und  Versicherungsbauten die  wesentlichen Träger
       des Baues  freifinanzierter Mietwohnungen".  (Deutsche  Wohnungs-
       wirtschaft 9/1978, S. 206.)
       9) Z.B. Rainer Neef (siehe unten) oder der Zentralverband gemein-
       nütziger Wohnungsunternehmen (a.a.O., S. 31) schätzen den jährli-
       chen Abgang aus dem gesamten Wohnungsbestand auf zwischen 100 000
       und 150 000 Einheiten.
       10) So der Titel eines 1974 erschienenen Sammelbands, herausgege-
       ben von L. Wawrzyn/D. Krämer, Darmstadt/Neuwied.
       11) Friedrich Engels,  Zur Wohnungsfrage,  in: Marx-Engels-Werke,
       Bd. 18, Berlin 1964, S. 217.
       12) Vgl. dazu  die  Ausführungen  von  Joachim  Brech  in:  ders.
       (Hrsg.), Wohnen zur Miete, Weinheim und Basel 1981, S. 32.
       13) "Gewisse Waren  können der Natur ihres Gebrauchwerts nach im-
       mer nur  als fixes Kapital verliehen werden, wie Häuser, Schiffe,
       Maschinen usw. Aber alles verliehene Kapital, welches immer seine
       Form, und  wie die  Rückzahlung durch die Natur seines Gebrauchs-
       werts modifiziert  sein mag, ist immer nur eine besondre Form des
       Geldkapitals. Denn  was hier  verliehen wird,  ist immer eine be-
       stimmte Geldsumme,  und auf  diese Summe  wird denn auch der Zins
       berechnet." Karl Marx, Das Kapital, Buch 3, Berlin 1964, S. 356.
       14) H. Brede,  B. Kohaupt,  H.-J. Kujath, Ökonomische und politi-
       sche Determinanten der Wohnungsversorgung, Frankfurt 1975.
       15) Speziell in:  H. Brede,  B. Dietrich,  B. Kohaupt, Politische
       Ökonomie des Bodens und Wohnungsfrage, Frankfurt 1976, S. 26 ff.
       16) Vgl. G.  Hoffmann, Grund  und Boden als Objekt der Kapitalan-
       lage, in: Der langfristige Kredit, 16/17 - 1972, S. 532 ff. Aktu-
       elles zur  Finanzierung und  Refinanzierung im  Wohnbausektor bei
       Rainer Neef, Kapitalistischer Wohnungsmarkt und die Krise des so-
       zialen Wohnungsbaus, in: Soziale Welt, 2/1981, S. , 220 ff.
       17) Brede  u.a.,  Ökonomische  und  politische  Determinanten...,
       a.a.O., S. 33 ff.
       18) Über aktuelle  einschneidende Veränderungen  bei der Refinan-
       zierung der  Hypothekenbanken siehe:  J.H.B. Heuer u.a., Lehrbuch
       der Wohnungswirtschaft, Frankfurt 1979, S. 253 ff.
       19) Gesetze zur  Berechnung der  Kostenmiete: Zweite Berechnungs-
       verordnung; Neubaumietenverordnung  1970 und  Wohnungsbindungsge-
       setz. Die  drei Texte auf dem aktuellen Stand, in: C.H. Beck-Ver-
       lag, Mietgesetze,  München 1980,  S. 231 ff., S. 85 ff. u. S. 205
       ff.
       20) Schade ist,  daß selbst  so scharfsinnige  Autoren wie Renate
       Petzinger und  Mario Riege  in ihrem  Buch "Die neue Wohnungsnot"
       (Hamburg 1981)  auf den Schein der Oberfläche hereinfallen, indem
       sie  sowohl   Zinsen  als   auch  Tilgungen   unter  der   Rubrik
       "Kapitalkosten" zusammenwerfen (a.a.O., S. 69 ff.).
       21) Als Faustregel  kann man eine Zinserhöhung von 1 v.H. mit der
       Wirkung einer  Baukostenerhöhung um 10 v.H. gleichsetzen oder ei-
       ner Erhöhung der qm-Kosten pro Monat um 1 DM.
       22) Beide Formen  der Kapitalanlage stehen in eigentümlichem Kon-
       kurrenzverhältnis zueinander.  Niedriger Kapitalmarktzins fördert
       Mietwohnungsbauinvestition doppelt:  weil die Kapitalkosten nied-
       riger sind  und weil  die alternative Anlage in Wertpapiere nicht
       so rentabel  ist. Hoher  Zinssatz  belastet  das  Wohnungskapital
       folglich doppelt.
       23) Anhand empirischer  Daten über  den Baujahrgang 1965 hat Rudi
       Ulbrich 1978  eine in  der Anlage  ähnliche grafische Darstellung
       durchgeführt. Siehe:  DIW-Wochenbericht 23/78,  Mieten und Kosten
       im freifinanzierten Wohnungsbau, Westberlin 1978, S. 229.
       24) Es ist  - auch  dies haben Brede u.a. überzeugend herausgear-
       beitet -  ein und  dieselbe Finanzierungsstruktur, welche das In-
       strument Mietstopp  für Altbau  so wirksam, für Neubau dagegen im
       Rahmen kapitalistischer Bedingungen so ineffektiv werden läßt: Da
       sich der  Althausbestand längst in der "Gewinnzone" befindet, be-
       einträchtigt ein  gesetzlicher Mietstopp  zwar seine  Verwertung,
       erlaubt aber  normalerweise dem  Eigentümer noch  ein  Einkommen.
       Selbst kapitalfreundliche  Regierungen -  wir hatten bisher keine
       anderen -  haben deshalb  von 1917  bis 1960  diese Maßnahme mehr
       oder weniger modifiziert angewandt. Privatwirtschaftlicher Neubau
       von Mietwohnungen  käme indessen  sofort zum  Erliegen, würde bei
       Kostenanstieg eine  Erhöhung der Marktmiete verhindert. Beim Alt-
       bau handelt  es sich  um bereits  gebundenes Kapital, beim Neubau
       handelt es  sich um Kapital, das durch Wohnungsbauanlage eine an-
       gemessene Verzinsung gerade über steigende Mieten erwartet.
       25) Dazu: Klaus  Neubeck, Eigentumsbildung  im  Wohnungsbau,  in:
       Joachim Brech (Hrsg.), Wohnen zur Miete, a.a.O., S. 111 ff.
       26) Karl Marx,  Grundrisse der  Kritik der  politischen Ökonomie,
       Einleitung, Berlin 1953, S. 16.
       27) Zur Kritik  der  sogenannten  "Filtering  theory"  oder  auch
       "Sickertheorie", welche eine totale Durchlässigkeit der Wohnungs-
       märkte von  unten nach  oben behauptet, vgl. Helmut Westphal, Die
       Filtering-Theorie des  Wohnungsmarktes, in:  Leviathan  4/78,  S.
       536-557.
       28) Daß so  etwas ernsthaft unter "Experten" diskutiert wird, do-
       kumentiert das  "offizielle Organ  für die Mieter und Eigenwohner
       gemeinnütziger Wohnungsunternehmen",  die Monatszeitschrift  "das
       dach" im  Juni 1981 unter dem Titel: "Mit weniger Komfort auskom-
       men...". U.a.  wird m  der Expertenrunde  gefragt: "Muß denn aus-
       nahmslos jedes  Zimmer  einer  Wohnung  sein  Fenster  haben?"...
       "Müssen denn  die Verkehrs- und Freiflächen zwischen den Wohnhäu-
       sern wirklich so groß sein?" Müssen "alle Räume einer Wohnung be-
       heizbar sein?"  Wohlgemerkt -  hier diskutieren hochbetitelte und
       hochbezahlte Sachverständige,  wie man "die Ansprüche an die Qua-
       lität einer sozialen Neubauwohnung etwas zurückschrauben" könne.
       29) Unter den verschiedenen regierungsamtlich erwogenen Varianten
       der "Staffelmiete",  des im  Mietvertrag eingebauten periodischen
       Mietanstiegs, ragt  zur Zeit der Vorschlag von Prof. J.H.B. Heuer
       hervor: "Schon  bei Mieterhöhungs-Spielräumen  von etwa  8 bis 10
       v.H. jährlich  (kann) ein für Wohnungsbau-Investoren angemessener
       Renditeausgleich über  die Zeit  erreicht werden".  Deutsche Woh-
       nungswirtschaft, Heft 9/1979, S. 226.
       30) Ich möchte nur darauf hinweisen, daß solche Bedarfsänderungen
       nicht ohne  schädigende Auswirkungen auf andere Wirtschaftszweige
       bleiben werden... Als andere Konsequenz bliebe nur übrig, daß die
       Gewerkschaften erhöhte  Lohnforderungen stellen, daß also die Au-
       tomatik der Lohn-Preis-Spirale stärker in Gang gesetzt wird. Auch
       diese sollte nicht angestrebt werden". So warnt Oberstadtdirektor
       Dr. W. Kliemt in dem Sammelband "Wohnungsmarkt und Wohnungsbedarf
       - Beiträge  zur Marktforschung",  Band 62  der Untersuchungen des
       Instituts für  Siedlungs- und  Wohnungswesen an  der  Universität
       Münster, Köln-Braunsfeld 1966, S. 38.
       31) In den  sechziger Jahren  sprach man direkt von einem "Gesetz
       des wachsenden  Wohnungsbedarfs" auch  bei  bürgerlichen  Wissen-
       schaftlern. Berechnungen  aus den  Ergebnissen  der  1%-Wohnungs-
       stichprobe von 1972 haben B. Bartholmai und Rudi Ulbrich über die
       Elastizitäten der  Wohnflächennachfrage bei schiedenen Haushalts-
       typen vorgenommen.  Siehe: Zur  längerfristigen  Entwicklung  der
       Wohnungsnachfrage - DIW-Wochenbericht 26/77, Westberlin 1977.
       32) Dazu grundsätzlich:  IMSF (Hrsg.),  Qualifikations- und Wert-
       tendenz der Arbeitskraft heute, Theorie und Methode IV, Frankfurt
       1980.
       33) H. Wandersieb  u.a. (Hrsg.),  Handwörterbuch des Städtebaues,
       Wohnungs- und Siedlungswesens, Bd. I"III, Stuttgart 1959, S. 615.
       34) Einen  sehr   interessanten  Beitrag  über  "konsumtive"  und
       "Profitorientierung" bei den kleinen Mietshausbesitzern heute hat
       Detlef Ipsen verfaßt, in: ARCH + 54, Aachen 1980, S. 27 ff.
       35) Dieter Häring,  Zur Geschichte und Wirkung staatlicher Inter-
       ventionen im Wohnungssektor, Hamburg 1974, S. 102-111.
       36) H. Wandersleb, a.a.O., S. 1074.
       37) Peter-Christian Witt, Inflation, Wohnungszwangswirtschaft und
       Hauszinssteuer. Zur Regelung von Wohnungsbau und Wohnungsmarkt in
       der Weimarer  Republik, in:  Wohnen im  Wandel, hrsg.  von  Lutz.
       Niethammer, Wuppertal 1979, S. 385-407.
       38) Wandersleb, a.a.O., S. 619.
       39) zitiert nach Kursbuch 27, Mai 1972, S. 20.
       40) Die Mittel  stammten nicht aus der Besteuerung der Hauseigen-
       tümer - bis auf die relativ untergeordnete sogenannte Hypotheken-
       gewinnabgabe -, sondern aus dem Gesamtsteueraufkommen.
       41) Siehe die  Tabelle bei  H.K. Schneider/R.  Kornemann, Soziale
       Wohnungsmarktwirtschaft, Bonn 1977, S. 21.
       42) Wolfgang Voigt,  Nach der Demontage des sozialen Wohnungsbaus
       - Drückt  sich der Staat um die Nachsubvention, in ARCH + 42, Aa-
       chen 1978, S. 7-14.
       43) Rainer Neef,  Kapitalistischer Wohnungsmarkt...,  a.a.O.,  S.
       232-236.
       44) Zum Gesamtproblem  des Sozialen  Wohnungsbaus vgl. die ausge-
       zeichnete Analyse  von Wolfgang  Grüber: Sozialer  Wohnungsbau in
       der Bundesrepublik. Der Wohnungssektor zwischen Sozialpolitik und
       Kapitalinteresse, Reihe Stadtplan, Köln 1981.
       45) Z.B. der  § 7  des EKStG.  Auch die  Befreiung von der Grund-
       steuer spielt eine größere Rolle.
       46) So auf dem Kongreß "Wohnen" des Deutschen Werkbundes vom 10.-
       14.  Juni   1981  in   Saarbrücken,  zu  dem  ein  hervorragendes
       "Lesebuch" erschienen  ist, welches eine Vielfalt von Ansätzen im
       Wohnungsbau und  Konzepten zur  Wohnraumerhaltung sichtbar werden
       läßt und demonstriert, daß demokratische Architekten, Stadtplaner
       und Wohnungswissenschaftler  nach Alternativen zur desolaten Woh-
       nungspolitik der  Bundesregierung nicht  nur suchen,  sondern sie
       stellenweise schon praktizieren.
       47) Der sogenannte  Sickereffekt, daß  die verlassenen  Wohnungen
       der Mittelschichten  für die  Einkommensschwächeren frei  würden,
       stellte sich  bekanntlich nicht  ein. Wie denn auch, wo die durch
       Auszug freigewordenen Wohnungen ja nicht billiger wurden - im Ge-
       genteil!
       48) In der  Tat ist der Mietindex freifinanziener Neubauwohnungen
       von 1975  bis 1979  mit jahresdurchschnittlich 3,3% langsamer ge-
       stiegen als  der Preisindex  für die  gesamte Lebenshaltung aller
       Haushalte (4,2%)  oder gar der Preisindex für Neubauleistungen an
       Mehrfamilienhäusern, der  im Jahresdurchschnitt  um 4,9% anstieg.
       Quellen: Deutscher  Bundestag, Wohngeld-  und Mietenbericht 1979,
       S. 23; Statistisches Jahrbuch der Bundesrepublik 1980, S. 477.
       49) Neuere Daten  zu  den  Wohnverhältnissen  in:  IMSF  (Hrsg.),
       Staatsmonopolistischer Kapitalismus  der Bundesrepublik  Deutsch-
       land in  Daten und Fakten, Arbeitsmaterialien des IMSF 12, Frank-
       furt 1981, S. 144 ff.
       50) Das Verhältnis  zwischen kurzfristiger und langfristiger Per-
       spektive bei  der Lösung der Wohnungsfrage ist entwickelt in: Für
       eine demokratische  und soziale  Wohnungspolitik im Interesse der
       arbeitenden Bevölkerung "Vorschläge der DKP (Entwurf), Düsseldorf
       1981.
       

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