Quelle: Jahrbuch des Inst. für Marxist. Studien und Forschungen 06/1983


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       ZUR DISKUSSION UM THEORETISCHE FRAGEN DER POLITISCHEN ÖKONOMIE
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       DER MIETWOHNUNG
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       Eine Wortmeldung zum Aufsatz von W. Schwarz
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       in Marxistische Studien 4, 1981
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       Eva Haake/Matthias Lux
       
       I. Einleitung  - II. Der Handelsprofit bei der Wohnungsvermietung
       - III.  Die Wertveränderung  durch Abnutzung,  Instandhaltung und
       Modernisierung -  IV. Die  Kapitalregulierung durch den Produkti-
       onspreis für  Wohnungskapitale unterschiedlicher  Größe -  V. Der
       Einfluß des  Bankkapitals auf  die Kapitalrentabilität  - VI. Die
       Bedeutung der Grundrente für die Miethöhe - VII. Die Mietwohnung:
       Leihkapital in  Warenform? -  VIII. Die ökonomischen Bestandteile
       des Produktionspreises in den Mietzahlungen
       
       I. Einleitung
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       Der in  der marxistischen  Diskussion oft angewandte theoretische
       Erklärungsansatz, die  Mietwohnung von  ihrem ökonomischen Inhalt
       her mit  dem Leihkapital  im Marxschen Sinne gleichzusetzen, ent-
       wickelt die  Gesetzmäßigkeiten der  Kapitalverwertung von dem be-
       grenzten Standpunkt einer  e i n z e l n e n  Wohnung her. Dieser
       Ansatz wird  auch von  W. Schwarz  in seinem Jahrbuchbeitrag "Zur
       politischen Ökonomie  der Mietwohnung"  1) verwendet.  Er leistet
       keine ausreichend differenzierte Analyse der verschiedenen an der
       Wohnungsverwertung beteiligten  Kapitale. Ansatzpunkte  zur Über-
       windung dieser Defizite kann folgende Betrachtung der Kapitalver-
       wertungsbedingungen                                         eines
       d u r c h k a p i t a l i s i e r t e n  Wohnungssektors bieten.
       Ein durchkapitalisierter  Wohnungssektor als Modell ist erforder-
       lich, um die Irrtümer zu vermeiden, die aus der Sicht der Vermie-
       tung einer Einzelwohnung oder eines Einzelhauses entspringen. Da-
       bei sind wir uns bewußt, daß in unserem Land die meisten Mietwoh-
       nungen nicht  unter solchen Bedingungen verwertet werden, sondern
       daß es  empirisch  eine  sehr  differenzierte  Eigentümerstruktur
       gibt.
       
       II. Der Handelsprofit bei der Wohnungsvermietung
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       Das Wohnungskapital  agiert im Unterschied zum industriellen Bau-
       kapital nicht  in der materiellen Produktion, sondern in der Zir-
       kulationssphäre. Es  verwertet die bereits vom industriellen Bau-
       kapitalisten erstellten  Wohnungen, indem  es dem  Baukapital den
       industriellen Produktionspreis zahlt und anschließend die Wohnung
       verkauft bzw. vermietet. Durch den stückweise stattfindenden Ver-
       kauf des  Gebrauchswerts der  Wohnung (Vermietung)  wird erst ihr
       Wert (im  folgenden: Produktionspreis)  realisiert. Bei der Miet-
       wohnung erhält das Wohnungskapital erst am Ende der Nutzungsdauer
       den Produktionspreis. Die Differenz zwischen dem Produktionspreis
       und dem  industriellem Produktionspreis  bildet den  spezifischen
       Hausprofit, der  seinem ökonomischen  Inhalt  nach  Handelsprofit
       ist.
       Der Hausprofit  realisiert sich bei der Mietwohnung "aus der Ver-
       zinsung des nach und nach fällig gewordenen Kapitals und Profits"
       2) über  die monatliche  Miete. Bei  Ende der  Nutzungsdauer  der
       Mietwohnung hat  das Wohnungskapital  den Produktionspreis im Ge-
       samtmietbetrag der Wohnung erzielt.
       Um den  Formwechsel von  Waren- in Geldkapital zu vollziehen, muß
       das Wohnungskapital  Arbeit und Material aufwenden. Diese Aufwen-
       dungen sind  Zirkulationskosten, wie sie auch beim Vertrieb ande-
       rer Waren auftreten. Sie müssen aus dem Mehrwert, der in der Pro-
       duktion geschaffen  wurde, bezahlt werden. Aus der Sicht des Woh-
       nungskapitals stellen sie einen Abzug von seinem Profit dar. Zir-
       kulationskosten treten bei der Vermietung von Wohnungen zum einen
       als Verwaltungsund  Betriebskosten und zum anderen als Aufwendun-
       gen für  die Einstellung von Beschäftigten für den Handel und die
       Werbung auf.  Letztere entstehen  nur auf  Grund der spezifischen
       kapitalistischen Wohnungsverwertung. Die Verwaltungsund Betriebs-
       kosten sind  dagegen prinzipiell notwendig, um die Wohnung nutzen
       zu können,  wenn auch bei vielen Mietabrechnungen einzelne Posten
       zu hoch  veranschlagt werden  und Gewinne für den Vermieter bein-
       halten.
       Das Warenkapital  Mietwohnung benötigt einen relativ langen Zeit-
       raum, bis  der endgültige Produktionspreis realisiert ist. Es hat
       eine hohe  Kapitalumschlagsdauer, vergleichbar  derjenigen  eines
       dauerhaften fixen  Kapitals. Deutlich wird das, wenn man den Woh-
       nungsbestand einer großen Wohnungsbaugesellschaft betrachtet. Wir
       gehen davon aus, daß sich ein solcher Wohnungsbestand ähnlich dem
       Maschinenpark eines  industriellen Kapitalisten verwertet. 3) Mit
       dieser Einordnung  der Mietwohnung  als dauerhaftes fixes Kapital
       ist es möglich, die konkreten Verwertungsbedingungen beim allmäh-
       lichen Kapitalumschlag  zu analysieren. Wie bei dem industriellen
       fixen Kapital  stellt sich  auch bei  der Mietwohnung das Problem
       des moralischen und physischen Verschleißes.
       Zunächst zum  moralischen Verschleiß:  Aus der ständigen Erhöhung
       der Produktivität im Bausektor folgt eine tendenzielle Entwertung
       des vorhandenen Mietwohnungsbestandes. Diese Entwertung des fixen
       Kapitals durch  die Produktivitätsentwicklung, die es ermöglicht,
       die gleichen  Gebrauchswerte mit  weniger Arbeit  zu produzieren,
       bezeichnet K. Marx als moralischen Verschleiß. 4) Die Produktivi-
       tätsentwicklung im  Wohnungsbau ist  allerdings langsamer  als in
       den anderen  Produktionszweigen. 5) Aus diesem Grunde ist die be-
       sondere Wertschöpfung  beim Wohnungsbau,  trotz der tendenziellen
       Entwertung im  Laufe der  Nutzungsdauer,  relativ  höher  als  im
       Durchschnitt der kapitalistischen Industrie. 6)
       
       III. Die Wertveränderung durch Abnutzung, Instandhaltung
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       und Modernisierung
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       Unter physischem Verschleiß ist die normale Abnutzung der Wohnung
       durch ihren  Gebrauch zu verstehen. Das "nach und nach fällig ge-
       wordene Kapital" 7) oder der Rückfluß des industriellen Produkti-
       onspreises von  Waren- in Geldform stellt für das Wohnungskapital
       den realen Wertverlust seiner Wohnung dar. Es erhält ihn über die
       Mietzahlung in  Form der  Abschreibung vom Mieter zurück. Die Ab-
       schreibung von Wohnungen orientiert sich an den aktuellen Wieder-
       beschaffungswerten, bezogen  auf den  Anteil des  noch nicht ver-
       schlissenen Warenkapitals  Wohnung, und nicht bezogen auf den in-
       dustriellen Produktionspreis  der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Er-
       stellung. Da - unter inflationären Bedingungen - die Neubaukosten
       steigen, ist  die Entwicklung  der Baukosten  ein Faktor, der das
       langfristige Ansteigen des Mietpreisniveaus bewirkt.
       Um den  Produktionspreis seines  Wohnungsbestandes realisieren zu
       können, muß  das Wohnungsbaukapital  ständig zusätzliches Kapital
       aufwenden. Es  muß Instandhaltungsmaßnahmen  durchführen, um  den
       vorzeitigen Verfall  der Wohnungen  zu verhindern. Sie sind ihrem
       Charakter nach produktive Arbeit im Sinne der Schaffung von neuen
       Werten und  Mehrwert, und  sie stellen eine Verlängerung der pro-
       duktiven Arbeit  in die  Zirkulationssphäre dar. Der Produktions-
       preis erhöht sich folglich mit jeder Instandhaltungsmaßnahme. Das
       dafür neu eingesetzte Kapital und der daraus erzielte Profit wird
       auf die Miete umgelegt. In den monatlichen Mietzahlungen sind die
       Instandhaltungskosten bereits  als Pauschale enthalten. Diese Er-
       höhung des  Produktionspreises führt auf dem Wohnungsmarkt zu der
       Erscheinung, daß  für gut  erhaltene Altbauwohnungen relativ hohe
       Mieten gezahlt werden müssen.
       Auch bei  der Modernisierung  einer Wohnung  handelt es sich, wie
       bei den  Instandhaltungskosten, um  zusätzliche Kosten,  die  den
       Produktionspreis erhöhen.  Die Modernisierung wird meist durchge-
       führt, um  die Verwertung  des noch  nicht realisierten Teils des
       eingesetzten Barkapitals  zu verbessern. Bei Modernisierungen von
       Wohnungen handelt  es sich  um eine  Neuinvestition,  welche  nur
       durchgeführt wird,  wenn das neueingesetzte Kapital zumindest den
       gesellschaftlichen Durchschnittsprofit erzielen kann.
       Da sich  die Abschreibungen von Altbauwohnungen - wie von Wohnun-
       gen überhaupt  - nach  dem aktuellen  Wiederbeschaffungswert  der
       Wohnung richten,  werden beide, das neueingesetzte Baukapital und
       der Restwert, vom Zeitpunkt der neuen Wohnnutzung an zu den aktu-
       ellen, verbesserten  Marktbedingungen realisiert. Die Modernisie-
       rungsinvestition ist um das vorhandene Restkapital der Altbauwoh-
       nung billiger  als ein  Neubau. So beginnt zugleich mit der neuen
       Wohnnutzung für das Wohnungsbaukapital ein neuer Kapitalumschlag.
       (Gesetzlich können  die Modernisierungsinvestitionen mit jährlich
       11 Prozent  auf die Miete umgelegt werden, so daß sich dieses zu-
       sätzliche Wohnungskapital, vom Hausprofit abgesehen, bereits nach
       9 Jahren  amortisiert hat, während die tatsächliche Nutzungsdauer
       erheblich länger ist.) 8)
       
       IV. Die Kapitalregulierung durch den Produktionspreis
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       für Wohnungskapitale unterschiedlicher Größe
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       Wie wir  eingangs feststellten,  reguliert  der  Produktionspreis
       bzw. der  Durchschnittsprofit auch  die Kapitalverwertung im Woh-
       nungssektor. Der  Wohnungsmarkt in  der Bundesrepublik ist einer-
       seits gekennzeichnet  durch große  Wohnungsbaugesellschaften (wie
       zum Beispiel  die "Neue Heimat") und andererseits durch einen re-
       lativ hohen  Anteil an kleinen Miethauseigentümern. Wir wollen im
       folgenden darstellen,  welche Bedeutung  der Mechanismus des Pro-
       duktionspreises bzw. des Durchschnittsprofits für Unternehmen mit
       unterschiedlicher Kapitalstruktur bzw. Größe hat.
       a) Wir nehmen  an, daß  die Wohnungsbaugesellschaft 100 Wohnungen
       hat. Sie  erstellte in  den vergangenen  100 Jahren  jeweils eine
       Wohnung. Für den industriellen Produktionspreis setzen wir durch-
       schnittlich 150000  DM/Wohnung an, für die Abschreibung l Prozent
       pro Jahr, d. h. 1500 DM/Wohnung und Jahr, für den jährlichen Han-
       delsgewinn aus den Mieteinnahmen 2500 DM/Wohnung. Letzteren teilt
       sich die Wohnungsbaugesellschaft in der Regel mit den beteiligten
       Kreditinstituten. Wir gehen einfachheitshalber davon aus, daß die
       Wohnungen ausschließlich  mit Eigenkapital finanziert worden sind
       (vgl. Tabelle 1), und abstrahieren von abnutzungsfremden Wertver-
       änderungen während der Nutzungsdauer sowie von der Grundrente.
       Aus der  Modellrechnung geht hervor, daß das gesamte Warenkapital
       der Wohnungsgesellschaft  in Form der 100 Wohnungen 7,5 Millionen
       DM (Spalte 2) beträgt, also nur die Hälfte des gesamten industri-
       ellen Produktionspreises  der 100  Wohnungen. Zu jedem beliebigen
       Zeitpunkt ist bereits die Hälfte des in den 100 Wohnungen enthal-
       tenen Warenkapitals  realisiert. Dementsprechend  kann  die  Woh-
       nungsbaugesellschaft in  jedem Jahr  auch nur auf diese real vor-
       handenen 50  Prozent Warenkapital  ihren Profit  erzielen, der in
       unserem Beispiel  250 000  DM beträgt. Sie kann folglich in jedem
       Jahr, solange sich die zeitliche Verteilung ihres Wohnungsbestan-
       des nicht  verändert, gleichmäßig eine Profitrate von 3,3 Prozent
       erzielen.
       
       Tabelle 1:
       Verwertungsmodell eines 100 Mietwohnungen umfassenden Wohnungsun-
       ternehmens
       
       Alter der Wohnung   vorhandenes   Jährlicher Gewinn/  Profitrate
       Verwertungsstadium  Warenkapital  Wohnung
       
         1 Jahr            150 000 DM      2 500 DM             1,7%
         2 Jahre           148 500 DM      2 500 DM             1,7%
         3 Jahre           147 000 DM      2 500 DM             1,7%
       .
        51 Jahre            75 000 DM      2 500 DM             3,3%
       .
        99 Jahre             3 000 DM      2 500 DM            83,7%
       100 Jahre             1 500 DM      2 500 DM           166,7%
       Jahressumme:      7 500 000 DM    250 000 DM
       Durchschnittlicher
       Jahresprofit      7 500 000 DM  : 250 000 DM          =  3,3%
       
       Die Profitrate errechnet sich entweder aus der Summe der 100 Woh-
       nungen mit ihren unterschiedlichen Profitraten, geteilt durch die
       Anzahl der  Wohnungen, also  durch 100,  oder man  kann die  Pro-
       fitrate der  Wohnungsbaugesellschaft auch aus der Summe des wert-
       mäßig und  stofflich noch  vorhandenen Warenkapitals  in Form der
       100 Wohnungen errechnen, bezogen auf den jährlichen Gesamtgewinn.
       In Zahlen  heißt das:  7,5 Millionen  DM zu 250000 DM ergibt eine
       Profitrate von  3,3 Prozent, denn die Profitrate bezieht sich auf
       das gesamte  vorhandene Kapital.  Das konkrete Verwertungsstadium
       einer einzelnen  Wohnung interessiert  die Gesellschaft  weniger,
       wenn gewährleistet  ist, daß  jede Wohnung  über die gesamte Nut-
       zungsdauer den  Durchschnittsprofit erzielt.  Anders stellt  sich
       das bei einem kleinen Miethauseigentümer dar.
       b) Wir nehmen  an, der Miethauseigentümer besitzt eine Wohnung zu
       den gleichen Bedingungen wie oben mit einem industriellen Produk-
       tionspreis von  150 000 DM;  die jährliche  Abschreibung  beträgt
       1 500 DM  und der  jährliche Gewinn  2 500 DM. Für den Eigentümer
       tritt das  Problem der  anfänglichen Unterverwertung seines Kapi-
       tals auf  (vgl. Tabelle  1). Im  ersten Jahr  erhält er für seine
       Wohnung nur eine Profitrate von 1,7 Prozent; erst ab dem 51. Jahr
       kann er  die durchschnittliche  Profitrate im Wohnungssektor, die
       die  Wohnungsbaugesellschaft   jedes  Jahr  erzielt,  realisieren
       (Spalte 4).
       Die Regulierung der Kapitalverwertung auf dem Wohnungsmarkt durch
       den Produktionspreis bzw. den Durchschnittsprofit führt dazu, daß
       Kapitale mit geringem Wohnungsbestand zu Investitionsbeginn einen
       wesentlich  geringeren   Verwertungsgrad   als   große   Kapitale
       erreichen. Maßstab  für die  Kapitalverwertung auf  dem Wohnungs-
       markt ist  aber der  Durchschnittsprofit des  Kapitals. Für große
       Wohnungsbaugesellschaften bringt  die Kapitalregulierung über den
       Durchschnittsprofit - nur dann besondere Probleme, wenn sie einen
       besonders hohen  Wohnungsbestand aus  bestimmten Jahren besitzen.
       So würde  ein sehr hoher Anteil an Neubauwohnungen auch bei ihnen
       zu dem Problem der anfänglichen Unterverwertung des Kapitals füh-
       ren, wie es bei dem Kleineigentümer die Regel ist.
       
       V. Der Einfluß des Bankkapitals auf die Kapitalrentabilität
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       Der hohe  Fremdkapitalanteil im  Wohnungssektor  führt  zu  einer
       starken Abhängigkeit  von den  Kapitalmarktentwicklungen. 9)  Für
       das Wohnungsbaukapital bedeutet die Aufnahme von Fremdkapital Ab-
       zug von  Profit. F. Engels schreibt dazu: "Der Zins des ausgelie-
       henen Geldkapitals  ist nur ein Teil des Profits; der Profit, sei
       es des  industriellen, sei  es des  Handelskapitals, ist  nur ein
       Teil des,  in Gestalt  von unbezahlter Arbeit, der Arbeiterklasse
       durch die  Kapitalistenklasse abgenommenen Mehrwerts." 10) Fremd-
       kapitalaufnahme durch  die Wohnungsbaugesellschaft  führt zur An-
       eignung eines  Teils der  Mieteinnahmen durch das Kreditinstitut.
       Letzteres eignet  sich einen Teil des spezifischen Hausprofits im
       Mietwohnungssektor in Form des Kapitalzinses an.
       Die Auswirkungen  dieser Aufteilung  des Profits in Handelsprofit
       und Kapitalzins aus der Sicht des kleinen Miethauseigentümers be-
       schreiben Brede/Kohaupt/Kujath:  "Dennoch handelt es sich hier um
       zwei selbständige  Kapitalkreisläufe, die  zwar  ineinander  ver-
       flochten sind,  aber nicht  durcheinandergeworfen werden  dürfen:
       zum einen  um das  Ausleihen von  Warenkapital, also das Geschäft
       zwischen Vermieter  und Mieter,  zum anderen um das Ausleihen von
       Geldkapital, also das Geschäft zwischen Geldgeber (Bank usw.) und
       Hauseigentümer. Am  Charakter des  ersten Geschäfts  ändert  sich
       nichts, wenn das zweite entfällt, der Bauherr also ausschließlich
       mit eigenem Kapital baut. Im Falle der Aufnahme von fremdem Kapi-
       tal erfüllt  die Kapitalanlage  nur dann  ihren Zweck,  wenn  der
       Hauseigentümer bei  der Vermietung  seines Hauses  einen  höheren
       Zins realisiert  als den, den er selbst an das Kreditinstitut ab-
       zuführen hat." 11)
       Zu Beginn der Vermietung einer Wohnung gehen die in ihrem eigenen
       Produktionspreis enthaltenen  - nach und nach jährlich realisier-
       ten - Profitanteile zum größten Teil an die Kreditinstitute. Erst
       mit der  Tilgung des Fremdkapitals durch den Hauseigentümer gerät
       letzterer in  die Lage,  sich die  gesamten, im noch nicht reali-
       sierten Anteil  des Produktionspreises  enthaltenen Profitanteile
       anzueignen. Für  den Eigentümer  einer einzelnen  Mietwohnung ist
       diese zusätzliche  Verschärfung der  inneren  Verwertungsstruktur
       von großer  Bedeutung. Er  gerät so in die Schere zwischen Durch-
       schnittsprofit und Kapitalzins; denn zu Beginn der Vermietung muß
       er auf  die Erzielung  des Durchschnittsprofits  verzichten.  Das
       Leihkapital verschärft  für ihn diese anfängliche Unterverwertung
       noch. Der  kleine Hauseigentümer kann erst in einer für ihn rela-
       tiv unsicheren Zukunft seinen Profit realisieren.
       Die zwei  Kapitalkreisläufe veranschaulichen,  aus der  Sicht des
       kleinen Miethauseigentümers, die Auswirkungen der Aneignung eines
       Teils des Handelsprofits in Form des Kapitalzinses durch die Kre-
       ditinstitute auf  die innere Verwertungsstruktur der Mietwohnung.
       Sie beschreiben  allerdings nur  die Erscheinung  der Unter-  und
       Überverwertung eines einzelnen Warenkapitals Mietwohnung. Sie er-
       klären nicht die ökonomische Ursache für diese Erscheinung.
       Die Erklärung  liegt in  der Kapitalregulierung  durch den Durch-
       schnittsprofit, wobei  der Maßstab  ein durchkapitalisierter Woh-
       nungssektor ist. Die Folge der Kapitalregulierung über den Durch-
       schnittsprofit ist  eine anfängliche  Kapitalunterverwertung  für
       den kleinen  Miethauseigentümer, während große Wohnungsbaugesell-
       schaften und Kreditinstitute davon, wenn überhaupt, nur in gerin-
       gem Maße  betroffen sind.  Die Anfangs-Unterverwertung  ist daher
       kein Fall,  der sich  nur aus  den Finanzierungsbedingungen - der
       Schere zwischen  Mieteinnahmen und  Bankzins -  ergibt.  Vielmehr
       führt die  Finanzierungsform dann  zu Unterverwertung  - oder gar
       negativer Verwertung  - wenn  die Wohnungsvermietung  nicht voll-
       ständig kapitalisiert  betrieben wird,  wie beim Kleineigentümer.
       Somit ist  die Anfangs-Unterverwertung kein Beleg für eine angeb-
       liche Zinskapital-Eigenschaft  der Mietwohnung (vgl. VII). Im Ge-
       genteil. Eine  genauere  Analyse  bestätigt  die  Auffassung  von
       Friedrich Engels,  daß die Mietwohnung prinzipiell der Wertreali-
       sierung von industriellem Warenkapital gleichzusetzen ist.
       
       VI. Die Bedeutung der Grundrente für die Miethöhe
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       Im bisherigen  Teil haben  wir aufgezeigt,  daß die  Miethöhe vom
       Produktionspreis der  Wohnung abhängt, welcher durch die Entwick-
       lung der  Produktivität im Wohnungssektor und in den anderen Pro-
       duktionszweigen bestimmt  wird. Für  gleichwertige Wohnungen  bei
       voll durchkapitalisiertem  Wohnungssektor müßte  demnach der Pro-
       duktionspreis bzw.  die Miete  gleich sein.  Die Marxsche Theorie
       der  Grundrente,  insbesondere  der  Differentialrente,  erklärt,
       warum für  Wohnungen mit  demselben Gebrauchswert ihres baulichen
       Zustands in  verschiedenen Lagen  unterschiedlich hohe Mieten ge-
       zahlt werden müssen.
       Die Grundeigentümer  verlangen für  die Überlassung des Bodens an
       kapitalistische Nutzer  ein Entgelt.  Dieses ist allerdings nicht
       Ausdruck des  Wertes des Bodens, da der Boden nicht Ergebnis men-
       schlicher Arbeit ist. Es ist vielmehr Teil des gesellschaftlichen
       Mehrwertes. Der  Grundeigentümer eignet sich diesen Teil aufgrund
       seines Rechtstitels,  Eigentümer an  Grund und Boden zu sein, an.
       12) Dieser Teil kann vom Bodeneigentümer entweder in Form der re-
       gelmäßigen Pacht  oder in Form des einmaligen Bodenpreises reali-
       siert werden,  wobei der  Bodenpreis die  kapitalisierte Form der
       Grundrente ist.  13) Die außerdem im Bodenpreis oftmals enthalte-
       nen Anteile  für die Kanalisation beispielsweise fallen nicht un-
       ter die  Kategorie Grundrente, sondern sind im Boden investiertes
       Kapital. 14)  Dieser Profit soll hier im weiteren nicht behandelt
       werden.
       Grundrente ist  als Teil  des  gesellschaftlichen  Mehrwerts  Ex-
       traprofit, der,  bedingt durch  spezifische Vorteile  des Bodens,
       über den durchschnittlichen Kapitalprofit hinausgeht. Prinzipiell
       möglich wird  solcher Extraprofit  durch die natürliche Knappheit
       von Boden  überhaupt, im  einzelnen ist  er abhängig von der Lage
       des Grundstücks und der Intensität der Kapitalinvestitionen. 15)
       Die Hohe der Grundrente richtet sich nach den zu erwartenden Pro-
       fiten, die  durch die  Nutzung des  Bodens erzielt werden können.
       Entsprechend richtet  der Bodeneigentümer  die Höhe seiner Forde-
       rungen nach  der maximal  möglichen Nutzung  seines  Grundstücks.
       Steigen die  Nutzungsmöglichkeiten, verlangt  er höhere Entgelte.
       Bei der Nutzung des Bodens zum Wohnen gibt der Wohnungseigentümer
       diese Erhöhung an die Mieter weiter. Lassen sich die Grundrenten-
       forderungen nicht  mehr über  die Mieten realisieren, da die Zah-
       lungsfähigkeit der Mieter begrenzt ist, findet eine Umnutzung des
       Grundstücks statt, d. h. es werden neue Kapitalinvestitionen vor-
       genommen, die  eine für das entsprechende Grundstück optimale Ge-
       winn-erzielung erlauben.  16) Bis zu dem Zeitpunkt der tatsächli-
       chen Umnutzung kommt es in solchen Gebieten dann zu den bekannten
       Erscheinungen wie  unterlassene Instandhaltung, Überbelegung usw.
       Eine folgende  Sanierung führt  in der  Regel zur Verdrängung der
       Wohnnutzung oder  zur Modernisierung,  die fast immer mit höheren
       Mieten verbunden ist.
       Die empirische  Feststellung des  Anteils der  Grundrente an  den
       Mieten ist  äußerst schwierig.  Die Grundrentenanteile  sind  vom
       Profit für das eingesetzte Kapital kaum zu trennen. 17)
       
       VII. Die Mietwohnung: Leihkapital in Warenform?
       -----------------------------------------------
       
       Wir greifen  an dieser Stelle den Ansatz auf, der die Mietwohnung
       als Leihkapital  im Marxschen  Sinne kennzeichnet.  Dieser Ansatz
       wurde zunächst  von Brede/Kohaupt/Kujath 1975 entwickelt und dann
       von fast  allen Autoren  übernommen, die sich mit dem Problem der
       Kapitalverwertung im Wohnungsbau befassen. 18) Da sich dieser An-
       satz von  dem unsrigen unterscheidet, wollen wir uns mit den dort
       vertretenen Positionen  auseinandersetzen. Auch  W. Schwarz über-
       nimmt die  Kategorie des Leihkapitals. Bei ihm wird sie lediglich
       als Erklärung  für die  Erscheinung des  Vermietens  benutzt  und
       nicht zur  Analyse ökonomischer  Prozesse  verwendet.  Daher  ist
       diese Kategorie bei W. Schwarz überflüssig. 19)
       Bei allen  diesen Autoren  20) tritt ein gemeinsames Problem auf:
       Sie bleiben  bei der Erklärung des ökonomischen Inhalts der Miet-
       wohnung auf  der Ebene  des einzelnen  Warenkapitals  Mietwohnung
       stehen und  versuchen, aus  dem isolierten Einzelkapital Mietwoh-
       nung allgemeine Gesetzesmäßigkeiten des kapitalistischen Mietwoh-
       nungssektors abzuleiten.  Die praktische  Konsequenz ist, daß ge-
       nauere Analysen  der Kapitalverwertung  im Wohnungssektor  unter-
       bleiben, da  die vorhandene auf den ersten Blick einleuchtend und
       ausreichend erscheint.
       Aus der  Tatsache, daß  beim Vermieten  kein Eigentumswechsel  im
       j u r i s t i s c h e n  Sinne stattfindet, ziehen einige Autoren
       den Schluß,  daß die Wertrealisation der Mietwohnung vergleichbar
       sei der  des Leihkapitals.  Die "zwei  Kapitalkreisläufe"  werden
       hier als  Erklärung für  die Tatsache  der Kapitalunterverwertung
       eines kleinen Miethauseigentümers herangezogen. Wir haben bereits
       nachgewiesen, daß  diese Erklärung mit den "zwei Kapitalkreisläu-
       fen" nicht geleistet wird.
       Brede u.a.  schreiben: "Der  Zins auf die Wohnung als Leihkapital
       folgt den zyklischen Bewegungen des Kapitalmarktes; er treibt pe-
       riodisch die  Mieten in  die Höhe  und läßt  den Wohnungsbau  ins
       Stocken geraten."  21) Hier wird die Miete als "Zins auf die Woh-
       nung als  Leihkapital" gekennzeichnet  und  mit  dem  Kapitalzins
       gleichgesetzt. Der  Kapitalzins folgt  in der  Tat den zyklischen
       Bewegungen des  Kapitalmarktes. 22)  Tatsächlich ist diese Abhän-
       gigkeit für  die Mietwohnungen  aber nur  insoweit vorhanden, wie
       sie mit Leihkapital finanziert worden sind. Für den Eigenkapital-
       anteil trifft  dies nicht  zu und  somit auch  nicht auf die Ware
       Mietwohnung als  ökonomische Kategorie.  Schon F.  Engels  wandte
       sich gegen  die Auffassung,  der Kapitalzins  und die Miete seien
       von ihrem  ökonomischen Inhalt her identisch. 23) Kapitalzins und
       Miete bestimmen  sich nach  unterschiedlichen ökonomischen Geset-
       zesmäßigkeiten.
       Die Kennzeichnung  der Mietwohnung als Leihkapital wird meist mit
       folgender Aussage von K. Marx zu belegen versucht: "Gewisse Waren
       können der  Natur ihres  Gebrauchswerts nach  immer nur als fixes
       Kapital verliehen  werden, wie  Häuser, Schiffe,  Maschinen  usw.
       Aber alles  verliehene Kapital,  welches immer seine Form sei und
       wie die Rückzahlung durch die Natur seines Gebrauchswerts modifi-
       ziert sein  mag, ist  immer nur eine besondere Form des Geldkapi-
       tals. Denn  was hier  verliehen wird,  ist immer  eine  bestimmte
       Geldsumme, und auf diese Summe wird denn auch der Zins berechnet.
       Ist das, was ausgeliehen wird, weder Geld noch zirkulierendes Ka-
       pital, so  wird es auch zurückgezahlt in der Weise, wie fixes Ka-
       pital zurückfließt.  Der Verleiher  erhält  periodisch  Zins  und
       einen Teil  des verbrauchten Werts des fixen Kapitals selbst, ein
       Äquivalent für den periodischen Verschleiß. Und am Ende der Frist
       kehrt der  unverbrauchte Teil  des verliehenen  fixen Kapitals in
       natura zurück." 24)
       Marx' Absicht  im Kapitel  "Das zinstragende Kapital" ist es, den
       ökonomischen Charakter  und die  verschiedenen Erscheinungsformen
       des zinstragenden  Kapitals zu  untersuchen. 25) Er beschreibt in
       diesem gesamten Kapitel das Verhältnis zwischen zinstragendem und
       industriellem Kapital.  In dem  oben angeführten  Zitat geht Marx
       der Frage  nach, wie  sich fixes Kapital, das an das industrielle
       Kapital verliehen wird, verzinst und wie es zurückfließt. Die da-
       bei angeführten  "Häuser, Schiffe, Maschinen sind demnach eindeu-
       tig Produktionsmittel, die der industrielle Kapitalist usw.
       einsetzt. 26)  Damit wird  nicht die  Ware Haus,  Schiff oder Ma-
       schine  prinzipiell  zu  Leihkapital,  nur  weil  einige  Häuser,
       Schiffe oder  Maschinen an den industriellen Kapitalisten verlie-
       hen worden  sind und  so Leihkapital  in Warenform darstellen. K.
       Marx sagt lediglich: Wenn Häuser, Schiffe, Maschinen usw. verlie-
       hen werden, dann immer nur als fixes Kapital. 27)
       Die Probleme  bei der Anwendung der Marxschen Kategorie des Leih-
       kapitals werden  bei der  Preisbestimmung der Mietwohnungen durch
       Brede/Kohaupt/Kujath deutlich:  "Der Zins  als Preis für die Ware
       folgt keinem  anderen Gesetz  als dem  von Angebot und Nachfrage.
       Für den  Zinssatz gibt  es keine  ökonomische Bestimmung  die dem
       Wertgesetz bei der Preisbildung von Waren vergleichbar wäre." 28)
       Das heißt  nichts weiter,  als daß der Preis der Mietwohnung sich
       nicht nach  dem Wertgesetz  bilde, sondern, wie Marx im Zusammen-
       hang mit  dem Preis  des Geldkapitals schreibt, "eine irrationale
       Form des  Preises, durchaus  im Widerspruch  mit dem  Begriff des
       Preises der Ware" 29) stehend, sei.
       
       VIII. Die ökonomischen Bestandteile des Produktionspreises
       ----------------------------------------------------------
       in den Mietzahlungen
       --------------------
       
       Das Wohnungskapital erzielt durch den stückweisen Verkauf des Ge-
       brauchswertes seines  Mietwohnungsbestandes den  Produktionspreis
       nur nach und nach. F. Engels führt dazu aus: "Für diesen Verzicht
       auf sofortige  Rückzahlung des  vorgeschossenen Kapitals  und des
       darauf erworbenen  Profits wird  der Verkäufer  entschädigt durch
       einen Preisaufschlag,  eine Verzinsung,  deren Höhe durch die Ge-
       setze der  politischen Ökonomie,  durchaus nicht willkürlich, be-
       stimmt wird. Am Ende der hundert Jahre ist das Haus aufgebraucht,
       verschlissen, unbewohnbar geworden. Wenn wir dann von dem gezahl-
       ten Gesamtmietbetrag abziehen: 1. die Grundrente nebst der etwai-
       gen Steigerung,  die sie  während der  Zeit erfahren,  und 2. die
       ausgelegten laufenden  Reparaturkosten, so werden wir finden, daß
       der Rest im Durchschnitt sich zusammensetzt: 1. aus dem ursprüng-
       lichen Baukapital des Hauses, 2. aus dem Profit darauf und 3. aus
       der Verzinsung  des nach  und nach fällig gewordenen Kapitals und
       Profits." 30)
       Wir wollen  jetzt die  von F. Engels angeführten Bestandteile des
       Gesamtmietbetrages mit  den in den vorherigen Abschnitten entwic-
       kelten Bestandteilen des Produktionspreises vergleichen. Die Sum-
       men der einzelnen Mietbeträge am Ende der Nutzungsdauer der Miet-
       wohnung bilden,  wie F. Engels sagt, den Gesamtmietbetrag. Dieser
       Begriff ist  identisch mit dem von uns benutzten Begriff des Pro-
       duktionspreises plus Grundrente.
       Der in der Wohnungsproduktion geschaffene Mehrwert teilt sich auf
       in den industriellen und den Handelsprofit. Der industrielle Pro-
       duktionspreis setzt  sich "1.  aus dem  ursprünglichen Baukapital
       des Hauses, 2. aus dem Profit darauf ..." zusammen. Bei dem indu-
       striellen Produktionspreis  handelt es  sich in der Miete, wie F.
       Engels an anderer Stelle schreibt, um "einen Anteil, der das Bau-
       kapital  inkl.   Profit  in   jährlichen  Ratenzahlungen  abträgt
       (amortisiert),  im   Verhältnis  wie  das  Haus  allmählich  ver-
       schleißt." 31)  Dieser Prozeß  des Kapitalrückflusses  ist in der
       Miete unter dem Posten Abschreibung zu finden.
       Als Entschädigung  des Wohnungskapitals  für den Verzicht auf so-
       fortige Aneignung  des Produktionspreises realisiert es, bei lau-
       fendem physischen  Verschleiß bzw. Abschreibung den Handelsprofit
       "nach und  nach" über  die monatlichen Mietzahlungen oder, wie F.
       Engels ausführt, "aus der Verzinsung des nach und nach fällig ge-
       wordenen Kapitals und Profits". Engels gebraucht hier den Begriff
       der "Verzinsung" in dem Sinne der Profitrealisierung des Warenka-
       pitals Mietwohnung  und nicht als Synonym für den Kapitalzins des
       Leihkapitals. Das  heißt zugleich,  daß die  monatlich "nach  und
       nach" über die Mietzahlungen erzielten Profitanteile entsprechend
       den gesellschaftlichen  Wertveränderungen durch  die  Produktivi-
       tätsentwicklung bzw.  den moralischen  Verschleiß schwanken.  Die
       Summe der  monatlichen realisierten  Anteile  des  Handelsprofits
       bildet am Ende der Nutzungsdauer der Wohnung, mit endgültiger Re-
       alisierung des  Produktionspreises, den gesamten oder endgültigen
       Handelsprofit. Außerdem  erhöht sich der Produktionspreis und da-
       mit auch der Handelsprofit insgesamt durch die laufenden Instand-
       haltungskosten, die eine Fortsetzung des Produktionsprozesses in-
       nerhalb der Zirkulationssphäre darstellen. Sie sind identisch mit
       den "ausgelegten  laufenden Reparaturkosten",  die F.  Engels  in
       seiner umgekehrten Darstellungsweise vom Gesamtmietbetrag subtra-
       hiert. Am  Handelsprofit partizipiert  das Leihkapital,  das sich
       seinen Durchschnittsprofit in Form des Kapitalzinses über das zum
       Wohnungsbau verliehene Kapital aneignen kann. Zusätzlich partizi-
       piert noch  das Grundeigentum in Form der Grundrente am Wohnungs-
       bau, die Engels ebenfalls, wie bei den Instandhaltungskosten, von
       dem Gesamtmietbetrag der Wohnung subtrahiert.
       Aufgrund der  hohen Kapitalumschlagsdauer  und der  verschiedenen
       Profitanteile im Mietwohnungsbau kommt es zu der Erscheinung, daß
       der Gesamtmietbetrag einer Wohnung ein Mehrfaches des industriel-
       len Produktionspreises ab einem bestimmten Verwertungsstadium be-
       tragen wird.  Diese Erscheinung  ist sowohl auf den Aufschlag der
       Grundrente als  auch auf den Durchschnittsprofit des Wohnungsbau-
       kapitals in Form des Handelsprofits und auf zusätzliche Aktivitä-
       ten wie  Instandhaltung zurückzuführen.  Da die  Mietwohnung  vom
       Wohnungskapital als  Warenkapital verwertet  wird und  sie  daher
       über einen  langen Zeitraum zumindest den Durchschnittsprofit er-
       zielen muß,  ist auch  diese Erscheinung auf dem Wohnungsmarkt in
       den kapitalistischen Verwertungsbedingungen begründet.
       Der Gesamtmietbetrag  bzw. der  Produktionspreis auf dem Mietwoh-
       nungsmarkt teilt  sich, hier zusammenfassend dargestellt, in fol-
       gende Bestandteile auf:
       1. den  jährlich verschlissenen Wert des Warenkapitals Wohnung in
       Form der Abschreibung. Dieser Betrag umfaßt das ursprünglich ein-
       gesetzte Baukapital  und den  industriellen Profit, das heißt den
       industriellen Produktionspreis;
       2. den "nach und nach" realisierten Handelsprofit, in den die ge-
       sellschaftlichen Wertveränderungen ständig eingehen. Hinzu kommen
       das neu  eingesetzte Kapital  und der  Durchschnittsprofit darauf
       für die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen.
       3. den Betrag für die Grundrente und eventuelle Steigerungen.
       
       _____
       1) W. Schwarz, Zur Politischen Ökonomie der Mietwohnung, in: Mar-
       xistische Studien.  Jahrbuch des  IMSF 4, Frankfurt/Main 1981, S.
       243/244.
       2) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, in: MEW 18, S. 270.
       3) Auch H.  Brede/B. Kohaupt/H.-J.  Kujath ordnen  die Verwertung
       der Mietwohnung an einer Stelle als fixes Kapital ein, obwohl sie
       ansonsten von  der Kennzeichnung  der Mietwohnung als Leihkapital
       ausgehen. "Denn  die Eigentümlichkeit  dieses Kapitals, insbeson-
       dere soweit es durch die alten Miethäuser verkörpert ist, nämlich
       wie fixes Kapital allmählich umzuschlagen, macht diesen Teilmarkt
       gegenüber staatlichen  Eingriffen wenig  reaktionsfähig." Vgl. H.
       Brede/B. Kohaupt/H.-J.  Kujath, Ökonomische und politische Deter-
       minanten der Wohnungsversorgung, Frankfurt/Main 1975, S. 58.
       4) K. Marx, Das Kapital, Band 3, MEW 25, S. 123.
       5) Vgl. J.  Janssen, Das  Baugewerbe -  ein  rückständiger  Wirt-
       schaftszweig? in:  W. Richter,  Bauarbeit in  der Bundesrepublik,
       Köln 1981, S. 27-61.
       6) Der weiteren Forschung bleibt es vorbehalten, ob in der Fixie-
       rung des  hohen Warenwerts  an Ort und Stelle bzw. der Entziehung
       des in  der Wohnung  enthaltenen Mehrwerts vom Ausgleich der Pro-
       fitraten (vergleichbar  dem Mechanismus der absoluten Grundrente)
       die Ursache  für die besonders große Differenz zwischen industri-
       ellem Produktionspreis  und dem  gesamten Produktionspreis (Wert)
       der Wohnung liegt; ob der gesamte Produktionspreis nicht nur eine
       Differentialrente, sondern auch eine absolute Grundrente enthält,
       die dem Vermieter zusätzlich zum Handelsprofit zufließt.
       7) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 270.
       8) Vgl. H.  Kühnel,  Altbauerneuerung  und  Wohnungsversorgung  -
       Strategien zur Verbesserung der Wohnverhältnisse zu tragbaren Be-
       lastungen, Hannover 1980, S. 53-63.
       9) W. Schwarz,  Der Mietwohnungsbau seit 1945, in: J. Brech, Woh-
       nen zur Miete, Weinheim und Basel, 1981,5.44-66.
       10) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 228.
       11) H.  Brede/B.   Kohaupt/H.-J.  Kujath,  Ökonomische  und  ...,
       a.a.O., S. 33/34.
       12) K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 647.
       13) Ebd., S. 661.
       14) Vgl. H.  Fassbinder, Preisbildung,  Monopol  und  Spekulation
       beim städtischen  Boden,  in:  Lokale  Politikforschung,  Bd.  1,
       Hrsg.: R.-R. Grauhan, Frankfurt/Main, New York, S. 180.
       15) Vgl. die  Bestimmung der  Differentialrente I  und II  bei K.
       Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 662-746.
       16) Vgl. H.  Brede/B. Dieterich/B.  Kohaupt, Politische  Ökonomie
       des Bodens und der Wohnungsfrage, Frankfurt/Main 1976, S. 70.
       17) Vgl. die  unterschiedlichen Ansätze  von H.  Brede/B.  Diete-
       rich/B. Kohaupt,  Politische Ökonomie  . .., a.a.O., K.J. Reinig,
       Fallstudie zur  Grundrentenentwicklung bei der Umwandlung von Ac-
       kerland in  Bauland. Dargestellt am Beispiel der Vorstadtsiedlung
       Neuwiedenthal-Nord, Diplomarbeit, Hochschule für bildende Künste,
       1976 und  Behnke/Evers/Möller, Grundrente  und  Bodenspekulation.
       Fallstudien zum  städtischen Veränderungsprozeß  in Hamburg 1948-
       1975, Reihe  "Analysen zum  Bauen und Planen", Bd. 7, Berlin (W.)
       1976.
       18) Vgl.  H.  Brede/B.  Kohaupt/H.-J.  Kujath,  Ökonomische  ...,
       a.a.O., S.  24/25 und  S. 33/34;  W. Kain-rath/R.  Kohoutek, Woh-
       nungsmarkt II:  Ansätze zu  einer polit-ökonomischen  Theorie der
       Wohnungswirtschaft, Wien  1976, S.  13-18; J.  Brech, Wohnungsbau
       und Wohnungsvermietung  als  Kapitalverwertung,  in:  Wohnen  zur
       Miete, Hrsg. J. Brech, Weinheim und Basel 1981, S. 32-35.
       19) W. Schwarz, Zur Politischen Ökonomie ..., a.a.O., S. 243/244.
       20) Auch bei R. Petzinger/M. Riege, Die neue Wohnungsnot, Hamburg
       1981, S. 65-85.
       21) H. Brede/B.  Kohaupt/Kujath, H.-J.,  Ökonomische ..., a.a.O.,
       S. 50.
       22) Vgl. K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 371/372.
       23) Vgl. F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 229/230.
       24) K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 356.
       25) Ebenda, S. 350-369.
       26) Darauf weisen auch hin: R. Hirsch-Borst/S. Krätke, Verwertung
       des Wohnungsbaukapitals  und Staatseingriffe  im  Wohnungssektor,
       in: ProKla 1981, H. 4, S. 53.
       27) W. Schwarz  kommen bei  der Gleichsetzung von Mietwohnung und
       Leihkapital allerdings auch Bedenken: "Gleichwohl soll die Diffe-
       renz zum  gewöhnlichen zinstragenden  Geldkapital nicht geleugnet
       werden ..." (Zur Politischen Ökonomie ..., a.a.O., S. 250 f.)
       28) H.  Brede/B.   Kohaupt/H.-J.  Kujath,  Ökonomische  und  ...,
       a.a.O., S. 58.
       29) K. Marx, Das Kapital, Band 3, a.a.O., S. 366.
       30) F. Engels, Zur Wohnungsfrage, a.a.O., S. 270.
       31) Ebd., S. 230.
       

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